規格住宅？セミオーダー？もしくは失敗や後悔しない注文住宅を建てるか？理解しにくい住宅商品のメリット・デメリットを工務店が説明します。

 

建売住宅は土地も建物もセットの価格提示だけど、注文住宅は土地と建物が別々になりますよね。

 

そこで予算的にも読めないところがあるから、注文住宅はちょっと不安。

 

そんな時に注文住宅を建てている会社のホームページには、規格住宅というシリーズを見かけることもあるかと思います。

 

規格住宅とは

 

規格住宅をホームページで掲載している会社の情報を見る限り、多くは間取りが決まっていますよね。

 

最初に簡単な説明を差し上げると。

 

規格住宅は変更をしない、そのまんまのパッケージ的な住宅商品と言えます。

 

どんなところで変更をしないのでしょうか？

 

• 間取り
• 仕様
• 設備

 

これらがパッケージされた商品になります。

 

間取りも3～5種類ほどのサイズ別で、ラインナップされているのがほとんどです。

 

２０坪台後半だったり、３０数坪だったり、４０坪台だったり、ガレージ付きのプランなどもあったりします。

 

これらのプランをご覧になって、ガレージ付きなんて良いかなぁとあなたが思ったとしましょう。

 

ですがちょこっと間取りを変えたいと思ったとしても、規格住宅の場合は間取りの変更が出来ません。

 

それを可能にする場合は注文住宅になってしまうので、規格住宅のメリットであるコスパを期待することが出来なくなってしまいます。

 

仕様や設備面においても同じことが言えるのですが、すべて決まった中から色だけを決めたりする程度になります。

 

多少のオプションなどはつけることが出来ても、例えばキッチンのシリーズなどを変更することは出来ないです。

 

ここで考えたいのは、なぜ規格住宅と言う住宅商品があるのかという事です。

 

実はハウスメーカーや工務店側としては、規格住宅を販売したい訳ではありません。

 

規格住宅をラインナップに加える理由として、全ては集客のために規格住宅の安さをPRしたいのです。

 

規格住宅の安さの理由

 

規格住宅は生産性を高めるために、建築資材や設備を規格化させることによって、選択できる部分をあえて狭くしています。

 

それによって施主と打ち合わせをする回数も減らせますので、人件費があまりかかりません。

 

ハウスメーカーや工務店によっては、粗利益率をあえて低めに設定することで単価を低く見せる事が出来ます。

 

その結果、最短で着工に至りますし、ローコストになるという事になります。

 

規格住宅は分かりやすい

 

規格住宅は間取りや仕様、設備などが決まっているので、あれこれ考えなくても良い方にとっては選びやすい住宅商品と言えます。

 

シリーズから色を選ぶ程度になりますので、こだわりのない方にとっては分かりやすいです。

 

ここまでの説明で規格住宅の安さはご理解頂けたかと思います。

 

安さと言った良い面もあれば、悪い面もあるかもしれません。

 

それではデメリットも見てみましょう。

 

あれこれ注文することが出来ない。

 

規格住宅は注文住宅ではないので、あれこれ注文することが出来ません。

 

あくまでも決まった中から選ぶだけの作業を行うだけになります。

 

つまり予算は規格住宅でも、注文住宅の様にに建てたいと思っている方には不向きと言えます。

 

敷地の形状に合わない場合もある

 

規格住宅は必ずしもあなたの所有している敷地に、ピッタリとハマる訳ではありません。

 

単純に決まった間取りが敷地に入るかどうかを確認する程度です。

 

敷地に入らなかったり法的な制限がある場合、規格住宅は建てられないと言う事になります。

 

これが規格住宅のメリットやデメリットになります。

 

ここまでで施主側から見たメリットやデメリットをご紹介してきました。

 

では、なぜそんなに安いのか？

 

工務店側からの事情として、規格住宅が手離れが良い理由をまとめてみましょう。

 

まず家を建てる為には、確認申請書と図面が必要ですよね。

 

確認申請書

設計図書

 

確認申請に添付する図面になりますが、案内図と配置図を変えるだけです。

 

ここまでの確認申請書だけでは、実際に工事を行うことが出来ません。

 

それ以外の情報は、もっと詳細な図面を作成する必要があります。

 

どんな図面が必要でしょうか？

 

工事図面

 

• 基礎図面➔使い廻しする
• 平面詳細図面➔使い廻しする
• 立面図➔使い廻しする
• 電気図面➔使い廻しする
• 給排水図面➔使い廻しする
• 各部屋の展開図➔使い廻しする
• 仕様書➔使い廻しするが色や品番のみ記入する
• 設備書類➔色などが変わるので、メーカーに作成依頼をするだけ

 

いかがでしょうか？

 

工事をするために必要な図面は、規格住宅の場合はほぼ使いまわしが可能です。

 

敷いてあげれば確認申請書類だけが、ちょこっと変わると言った程度になります。

 

この様に規格住宅はいきなり工事に入れるレベルの効率の良さになりますので、工務店側の事情としては建売住宅よりも手離れが良いと言えます。

 

この様に規格を絞る事によって、施主にかかるストレスはあるのでしょうか？

 

 

選べない事だらけ

 

• 造作のオプション工事➔選べない
• 屋根の種類➔変更不可
• 外壁の種類➔変更不可➔変更不可
• サッシの種類やサイズ➔変更不可
• 断熱材の種類➔変更不可
• フローリングの種類➔変更不可（色のみ可）
• 内装の種類➔変更不可（品番のみ可）
• 水回りの種類➔変更不可（色のみ可）

 

この様に選択肢がほぼ無いので、簡単に打ち合わせが終わると言えます。

 

図面が使いまわし出来るのも、規格住宅独特と言えます。

 

設計する費用も、殆どかからないでしょう。

 

その割にはどこの会社の規格住宅も確認申請費用として、数十万円が見積もりに記載されている様です。

 

施主側としては購入前の検討している敷地があったり、すでに所有している敷地があったとしましょう。

 

規格住宅は敷地に入るか入らないかのどちらかになるので、入らない場合は注文住宅に切り替える事で家を建てられるという事になります。

 

実はここが工務店側の狙いでもあり、規格住宅をラインナップに加える一つの方法です。

 

私は過去に建築のコストダウンセミナーの講師をしていた経歴があります。

そのセミナーはたくさんの講師がいるのですが、その中には規格住宅をセールスする講師もいました。

規格住宅のフランチャイズを工務店に加盟してもらうのですが、規格住宅の開発元の多くは首都圏ではなく地方の会社が大元になっています。

地方なら敷地も大きい場所が多いので、そのまますっぽりと入る傾向がありますが、首都圏では敷地のサイズに限りがあるので、ほとんどの場合が建てられないと言う事になります。

 

これでは規格住宅を用意している意味がないじゃないか？

 

その様に思うわれるご意見もあるでしょうが、そもそも価格とデザインを見て資料請求したり、話を聞きに行ったりという行動に繋がります。

 

つまり工務店側の策略としては、規格住宅でお客様を集客して、どうせ入らないからそれから注文住宅に移行してもらう材料としてラインナップに加えています。

 

これが規格住宅をハウスメーカーや工務店側が用意するための大きな理由になります。

 

2024年現在はそれこそ建築資材の高騰がありますので、どこのハウスメーカーも工務店も苦戦を強いられています。

 

それだけに規格住宅をラインナップに加える事で、注文住宅をよりアピールしたいのが本音と言えるでしょう。

 

セミオーダー住宅

 

セミオーダーの場合も規格住宅から少し範囲が広がり、間取りのプランも多めに用意されています。

 

おもに地域の工務店というよりも、ハウスメーカーなどの住宅商品として選ばれている傾向にあると思います。

 

規格住宅よりも選べる範囲が広がりますし、気軽に決めていけるので施主の負担が少ない住宅商品と言えます。

 

ただし自分の個性を出したい方の場合、セミオーダー住宅では物足りないと言えます。

 

あれこれ注文できるのが注文住宅になりますので、セミオーダー住宅はそこまでの注文が出来ません。

 

ここについては規格住宅とはあまり変わりがありません。

 

私のイメージでセミオーダー住宅は、ハウスメーカーが多く展開している印象が強いです。

 

規格住宅と似たスピード感で工事に掛かれますので、上場しているハウスメーカーにとってはキャッシュフローも良くなりますので、セミオーダー住宅様々と言ったところでしょう。

 

ちなみに規格住宅もセミオーダー住宅も、外構工事費用や地盤改良工事費用は別途と小さく書いてあります。

 

あくまでも安さをPRする為の住宅商品になりますので、あなたの予算を守ると言う住宅商品ではありません。

 

注文住宅はフルオーダー住宅とも言えるのですが、ハウスメーカーや工務店によって標準仕様が決まっています。

 

ですが施主側の要望によって、あれこれ変える事が可能です。

 

間取りについてもあなたの敷地にきっちり入る様に設計出来ますし、かゆいところに手が届くとも言えるでしょう。

 

では規格住宅と比べて、注文住宅やフルオーダー住宅はどれだけ手間がかかるでしょうか？

 

• プラン図面➔施主が納得行くまで変更する
• 基礎図面➔新たに作成
• 平面詳細図面➔新たに作成
• 立面図➔新たに作成
• 電気図面➔新たに作成
• 給排水図面➔新たに作成
• 各部屋の展開図➔新たに作成
• 仕様書➔➔新たに作成
• 設備書類➔新たにメーカーに作成依頼をするだけ

 

もちろんこれらの図面の前に、間取りの打ち合わせもそれなりの回数で変更を行うでしょう。

 

それらが確定したら、上記の図面を作成に入ります。

 

図面が決まると仕様面なども決めていきます。

 

当然注文やオーダーをする訳ですから、金額は自ずと上がっていく傾向にあります。

 

ですがこれらの内容が、予算はさておき変更が可能となります。

 

• 造作のオプション工事➔予算に上限無ければどれでも選択可能
• 屋根の種類➔予算に上限無ければどれでも選択可能
• 外壁の種類➔予算に上限無ければどれでも選択可能
• サッシの種類やサイズ➔予算に上限無ければどれでも選択可能
• 断熱材の種類➔予算に上限無ければどれでも選択可能
• フローリングの種類➔予算に上限無ければどれでも選択可能
• 内装の種類➔予算に上限無ければどれでも選択可能
• 水回りの種類➔予算に上限無ければどれでも選択可能

 

屋根

 

屋根に関しては和瓦や洋瓦を選びたいという方も居ますし、コストを優先してカラーベストやアスファルトシングルを選びたいという方もいるかと思います。

 

またメンテナンスを考えてガルバリウム鋼板を選択される方もいるでしょう。

 

外壁

 

外壁に関してもコスパを考えてサイディングにされる方もいるでしょうし、モルタル下地の塗り壁を選ぶ方もいるかと思います。

 

部分的に木材を貼ったり、石やタイルなどを選択することも可能です。

 

サッシ

 

サッシも建築する場所が騒音のひどい場所であったりするならば、トリプルガラスのサッシを選んだりすることも出来ますし。

 

コスパを求めてペアガラスのサッシを選択することも可能です。

 

またペアサッシのみでは不安がある場合、内窓を追加して性能を高める場合もあります。

 

断熱材

 

断熱材なども非常に種類が豊富なのですが、2025（令和７）年 4 月に省エネ基準への適合義務化」及び「建築確認・検査や審査省略制度の対象範囲の見直し」に係る改正が施行予定です。

 

それなりの断熱性能が必要になりますので、よく吟味されたほうが要項目となります。

 

フローリング

 

フローリングなども複合フローリングや無垢フローリング、針葉樹に広葉樹フローリングと、多岐にわたって選択が可能です。

 

内装

 

内装を壁紙にすることも出来るでしょうし、漆喰や珪藻土にされる方もいるでしょう。

 

塗装で仕上げることも選択可能になるので、内装にこだわりたい方には良いでしょう。

 

水回りの設備

 

水回りは基本的になんでも選択が可能になります。

 

キッチンなどの場合はシステムキッチン以外でも、オーダーやセミオーダーキッチンも選択が可能です。

 

バスルームもユニットバスの中から選んだり、こだわりたい方は在来工法で造作することも可能になります。

 

これらはすべて施主の要望によって、変更可能なのが注文住宅になります。

 

規格住宅やセミオーダー住宅が選びやすかったり、ローコストになる傾向になるのがご理解いただけたかと思いますが、ここで気をつけて欲しい住宅商品があります。

 

定額制でも安心出来るのは、規格住宅とほぼ同じで間取りで縛ってある住宅商品です。

 

では危険な定額制の家とは、どんな家なのでしょうか？

 

定額制を導入しているケース

 

規格住宅の様に間取りの変更が出来ないケースであれば良いものの、間取りの変更を受け付けてしまう工務店もあります。

 

定額制なのにも関わらず、間取りも自由で色々選べるなんて最高かも！

 

あなたは必死で依頼先を探しているかもしれませんから、こんなふうに思うのは自然なのかもしれません。

 

ですが業界人としては、あれもこれも出来る定額制ほど、危険なものは無いと考えています。

 

ではなぜ定額制や、坪請には注意が必要なのでしょうか？

 

工務店の倒産が起きてしまう

 

定額制であれもこれも変えられると言うのは、普通に考えて出来る事ではありません。

 

それをあえて請け負う必要があるかもしれないのです。

 

例えば自転車操業の会社があったとして、もうすぐ倒産になるかもしれないとしましょう。

 

そこが倒産になってしまえば、建築中の工事は当然ストップになってしまいます。

 

その段階になってしまってからでは、時すでに遅しという事になりますので途方に暮れることになるかもしれないのです。

 

過去に事例がある

 

過去には大型の倒産で富士ハウスやアーバンエステートの倒産がありました。

 

富士ハウスは負債総額640億円近い負債ですし、アーバンエステートは５５億円の負債です。

 

いずれもリーマン・ショック時の住宅不況の中でおきた倒産ですが、一番困るのは契約をして工事を依頼した施主になります。

 

リアルタイムで進行中の工事は止まってしまいますし、工務店側に連絡をしても連絡が取れない状態になります。

 

またここまで大きな倒産ではありませんが、北区にあった大〇建設と言う工務店がかなり派手な広告宣伝を行っておりました。

 

それは定額制の広告でして、謳い文句にはこんな表現がありました。

 

施主からは〇〇〇〇万円以上は頂かない

 

と言う業界内では考えにくい広告を用いて、かなりの集客をしていました。

 

結果的には倒産になりまして、工事はストップになりました。

 

また他工務店が残った工事を請け負うにも、もともとの価格が安過ぎてしまって請け負うことが出来ない状態になっていました。

 

この他にも定額制や坪請での請負で、同じ状況下に陥った施主の方が多く居らっしゃいます。

 

当然ですがほか工務店に工事を引き継いでもらう為には、追加の費用を施主が捻出する必要がありました。

 

過去にたくさんの倒産して行った会社を見て来ていますので、最終的には倒産前の資金集めみたいにしか見えません。

 

施主の要望を形にする為に、本来はハウスメーカーや工務店が居るはずです。

 

ですが自分たちのことのみしか考えていないハウスメーカーや工務店が、この様な結果になることが多いのも事実です。

 

これらの会社と遭遇しない為にも、ミラクルな期待をしない方が良さそうです。

 

つまり出来る定額制であれば良いのですが、明らかになんでもかんでも出来るというのは疑ったほうが良いと言えます。

 

着工前に過度な支払いが

 

これらの倒産のケースで共通しているのは、着工時までに6～7割の支払いを行ってしまっているというのが危険な兆候です。

 

本来は契約時に契約金が必要であったり、着工時に着工金があれば問題が生じる事はありません。

 

この教訓を元に着工時までに過度な支払いを促される場合は、倒産の前触れだと思っていた方が良さそうです。