大きな敷地の分割方法｜資産が減らない正しい分割とは？

 

今回は横須賀市長沢に建て新築一戸建ての計画なのですが、肝心な土地の区割りの事をご紹介させて頂きましょう。

 

注文住宅を建てるとすると、色んな夢があります。

 

でもそこばかりに目を向けていると、土地について色々と問題が出てきます。

 

あくまでも完成宅地であれば、こんな問題ありません。

 

でも大きな敷地があって、そこの一部建てるケースの場合は、いろんな問題が出てきます。

 

『大きな土地があって、その敷地の一部に家を建てたいんですけど！』

 

いいですよね、これ。

 

実に羨ましい話だと思います。

 

でも、実は一口にどんな形の区割りでも良いかって言うと、そうではありません。

 

仮に目先の損得だけの話なら良いのですが、せっかく大きな敷地を資産として持っていても、分割方法が上手に出来ない為に死に地（しにち）が生まれてしまう事があるんです。

 

死に地（しにち）って、どういう事を説明すると、家が建たない土地とか、利用価値の無い土地の事を指したりします。

 

で、たいてい『大きな土地があって、その敷地の一部に家を建てたいんですけど！』って言う場合、ここを意識されていない方が実に多いんです。

 

死に地（しにち）と言うと、読んで字の如く死んだ土地ですから、坪単価にすると相場の半分以下どころか、下手するとお金にならない事があるんです。

 

つまりは売れない土地になるんですね。

 

それでもいっちょまえに固定資産税はがっつりと掛かってくる訳ですから、死に地（しにち）を所有する＝税金を払った分だけ、損をしているという単純な図式が出来たりするんです。

 

私たちも建築に携わっておりますので、やはりこういった部分の知識については、非常に敏感になります。

 

仮にクライアントの方から変な割り方を言われたとしても『それをするとこのでっかい敷地の○○な部分が死に地（しにち）になる可能性がありますよ』って感じで言うんです。

 

でも中には『死に地（しにち）になってもいいからさ、家だけは建ててくれる？』と言う方も今までに何名かいらっしゃいました。

 

その際に私が言うのが『今は○○さんの土地ですけど、いずれはお子さん、もしくはお孫さん、親戚に相続などはされないですか？

 

仮に相続となった場合、ある一定の方に相続が集中したりした場合、その方に多大な相続税と延々と続く固定資産税を負担させる事になるのですが、それはご理解されていますか？

 

資産となるかと思って相続したモノが、下手すると借金をするはめになる場合もあるんですよ』と説明をします。

 

そうするとさすがに『そっかぁ、そうだよなぁ。。でもどうすれば良いのかな？？』って聞かれるんです。

 

そこまで辿り着ければ、やっと話を聞いて頂ける状態になりますので、そこから色々と話を詰めて行くんですね。

 

今回、私が悩んだのが横須賀市内の某土地です。

 

これがまた、私の数少ない脳みそを結構つかったりしました。

 

ではどんな所に悩んでいるかと言いますと。。

 

 

赤と青、黄色の線と文字で書いてみました。

 

キャドじゃないですし、あくまでも色分けをしただけなので、細かい部分は突っ込まないでね（笑）

 

今回は赤文字の部分に建てたいのです。

 

そして黄色の線が全部を持っている部分になります。

 

これを赤文字の通りに敷地を使ったとすると、青文字の部分が無駄になる可能性があるんです。

 

無駄になるとは、青文字の四角っぽい土地だけでも80坪くらいあるんです。
いっぱいありますよね。

 

では、こんな大きな敷地を仮に売った場合、一括で購入出来る方が居るかって話になります。

 

まー、この辺りの方でははっきり言って、まず居ないはずです。

 

でもこれが分割出来るとなると、話は変わってくるんですね。

 

土地の評価は路線価と言うモノや、実際に売買された価格を元に相場を出してくるのですが、分割出来る分には土地の価格が下がりません。

 

でも分割出来ないとなると、思いっきり下がったりします。

 

では青い部分を分割する為には、どうすれば良いかっていうと。。

 

 

こうやって、赤塗りの部分を後ろの土地に分けてあげる事によって、後ろの土地は２分割する事が可能となるんです。

 

細かい事はここでは書ききれないので、敢えて簡単に説明を済ませます。

 

興味の有る方や、相談をしたいと言う方は私に直接聞いてくださいね。

 

この他、この全体敷地は道路面からの高低差も問題があります。

 

地盤面と道路面との差2m以上ありますので、通常は工作物いわゆる宅地造成法規制法に掛かって来てしまいます。

 

これには色んな条件がありますので、また後日にここだけを記事にしたいと思います。

 

簡単に説明すると、宅地造成と言う形になってしまうと、申請費用や特定行政庁との綿密な打ち合わせが必要になりますので、設計面で費用がいっぱいかかるんです。

 

さらに工事も規定された作り方をしますので、コストダウンをさせる逃げ道が全て埋まってしまうんです。

 

※特定行政庁とは？
横須賀市だったら、横須賀市の建築指導課の横にある宅地造成科（だったと思う）だったり、葉山町だったら横須賀土木事務所になりますかね。
様は建築する上でのお上です（笑）

 

予算が潤沢にあるのなら、それはそれで良いのですが、全ての方に予算が潤沢にある訳ではありません。

 

そこでなんとか宅地造成法規制法に掛からない土地の作り方を考えてみると。。

 

今の所『こんな感じの土地が良いのでは?』って案が出来ました。

 

 

これ、現状のプランを簡単に模型を造って敷地に乗せてみました。

 

緑色に縫ってある部分は芝生のイメージです。

 

茶色に縫ってある部分には、枕木で造る階段だったり、芝生部分が傾斜になる為、大雨になっても土が流れない為の枕木を建て込んだ画になります。

 

奥に行くと、駐車場となる部分にも若干の段差が出来ますので、そこも枕木を建てる事で、ブロックなどには出せない自然な外観を造り出す形にしてみました。

 

これをする事によって、宅地造成法規制にも掛かりませんし、なにしろ奥の敷地に入る方々にも、まっすぐな壁が建たない為に、圧迫感を消し去る事が出来るんです。

 

でもそれによって、家を建てる敷地が斜めになってしまう。

 

そこはデッキが大きく伸びる事によって、土地は斜めだけど、デッキの床は結構大きいよって感じのプランですね。

 

アプローチの件なども、金額を含めた形で想定しないとならないので、建物のプランもコスト優先にする場合は現状から変わってくるかと思います。

 

でもこれはあくまでもたたき台ですからね。

 

※前の部分は土留めの模型が雨で流れてしまいました。。

 

なのでそこは残ると思って頂きたい。

 

とまぁ、こんな感じの方法が一番コストの下がる方法かと思いますので、まずはこれともう一つのパターンで解体の業者さんと外構の業者さん、お父さんがしつこかった水道業者さんと打ち合わせを進めている次第です。

 

今週末はちょっと間に合わないけど、翌週なら出そろっていると思いますので、もうちょっと待っててくださいね！

 

なんかいっぱい考えてたら、右耳に近い髪の毛から白髪が4本ありました・・・

頭を使ったからなのか、もしくはただ単純に年齢のせいなのか・・

それは誰にも分かりません（笑）