中古マンションの購入を検討する！逗子や葉山でリフォーム・リノベーションする際のメリット・デメリットをご紹介させて頂きます。
都内のマンション暮らしから、逗子や葉山に移住して海に近いマンション暮らしを始めたい。
朝起きて海辺を散歩してから、朝食を食べてみたり。
早起きして波があるならサーフィンしたり、SUPやカヤックを楽しんだりするのも海辺暮らしならではのお話です。
せっかく憧れていた海の近くに移住するのだから、中古のマンションを購入してリフォームやリノベーションを検討してみたいなぁ。
この様に思う方は多いかと思います。
そこで海に近い逗子や葉山ならではの話になりますが、中古のマンションを購入してリフォームやリノベーションをする際のメリットデメリットをご紹介させて頂きます。
Contents
1.逗子や葉山でマンションリフォームリノベーションする際のメリット
逗子や葉山でマンションを検討する場合、新築マンションの物件はまずありません。
物件として販売されているのは、全て中古のマンションです。
では逗子や葉山で中古マンションを検討する場合、どの様なメリットがあるでしょうか？
- 新築マンションに比べて低コスト
- 物件数がある
- 買いやすい
- よほど古くなければ価格が暴落しにくい
新築のマンションに比べて中古のマンションの場合は、購入する際のコストが30％以上は下がります。
また中古ならではですが物件の数自体はそれなりにありますので、ライフスタイルに合わせた比較検討がし易いと言えるでしょう。
コロナの緊急事態宣言後から、逗子や葉山は移住で大変な人気になったエリアになります。
ですからある意味で言えば、高値になっている一戸建てに比べて中古マンションはある程度買いやすいと言えます。
中古のマンションは新築のスケルトンに比べて、基本的には家族構成を考えた上での間取りや設計になっています。
ですが中には一人で住まわれる方もいらっしゃるでしょうし、御夫婦のみで住まわれる方もいらっしゃるでしょう。
中古マンションは新築されてからある程度を経過すると、リフォームをされる方が出て来ます。
同じマンションを所有するという事で、お互い様と言う考えもあるでしょう。
逗子や葉山のマンションは、よほど古い建物ではない限り、価格が暴落することはありません。
この理由については中古マンションとは言え、逗子や葉山はいずれも海が存在します。
一般的な地域であれば、駅に近い物件ほど高値になったり人気があるでしょう。
ところが逗子や葉山の場合は海がありますので、観光地とも言えるのです。
これらの観光地では単に駅に近いから人気と言うだけではなく、海にも近いと言うのが更に人気に拍車が掛かります。
この事情により駅に近いと同等、またはそれ以上に海に近いと言うのは人気が出てしまう理由になります。
つまり海に近い中古のマンションは当然需要があると言う事になりますし、人気が下がらないと言う理由にもなるでしょう。
強いて人気がなくなるタイミングをお伝えしておくのであれば、国内の何処かで津波が起きた場合です。
以前に東北大震災がおきた際には、逗子や葉山の中古マンションや一戸建て、土地の価格が若干下がった傾向はありました。
ただし5年も経過すれば誰もが津波の恐怖を忘れてしまうので、この豆知識を頭に入れておく事で暴落する様なことが無いと言えます。
2.逗子や葉山でマンションリフォームリノベーションする際のデメリット
住宅ローンに制限がある
中古のマンションを購入する際にマンション自体が古い場合は、住宅ローンを使える範囲が限定されると思います。
特にリフォーム費用などはリフォームローンがありますので、住宅ローンとは別にリフォームローンを組む必要があります。
ここについては住宅ローンに比べて、リフォームローンの金利が高いことも覚えておきたいところです。
何でも出来る訳では無い
一戸建ての家に比べてマンションの場合は、何でもかんでもリフォーム可能という訳ではありません。
たとえば共有部分に該当する部分に関しては、ご自分の購入された部屋に付いていたとしても変えることが出来ません。
例えば、どんな所があるでしょうか？
- サッシ
- 玄関ドア
- 隣の部屋との壁
- 外壁や共有廊下の壁
マンションは確認申請上で、共同住宅という用途に該当します。
一つの建築物を住民の方同士でシェアしている状態なので、構造に関わる部分や開口部などは大規模修繕時以外は触れない事を覚えておきましょう。
即入居に比べて時間が掛かる
中古のマンションをリフォームする場合、いきなり工事というよりは打ち合わせを重ねてから予算組みや仕様の確定などを行います。
それが全て整った状態で管理組合にリフォーム工事の申請を行います。
そして工事に至るわけなのですが、それぞれに時間が掛かりますから、中古マンションに即入居するパターンに比べて時間が掛かってしまうと言えます。
お子さんの入園や入学などがある場合は、事前に早めの行動されることをお勧めさせて頂いています。
耐震性に疑問が残る
中古のマンションの場合は現行の耐震基準では無く、従来の旧耐震基準をもとに建てられた建築物になります。
ですから耐震性を気にされる場合は、築年数の確認が必要です。
新しい耐震基準が定められたのは1981年になります。
これ以降に建築確認が提出されて建てられたマンションではあれば安心ですが、1981年前に建てられたマンションの場合はそれなりにリスクがあると言えます。
修繕積立金が不足する
逗子や葉山の中古マンションは、他地域と比べて決定的に違うことがあります。
それはいずれも塩害地域になりますので、もともと予定していた修繕積立金の不足が予測出来ます。
一戸建てに比べてマンションは高い建物になりますから、塩害を受けるのは一戸建ての比ではありません。
ですからあまりにも古い物件を安価に購入出来たとしても、修繕積立金の不足によって逆に高い買い物になってしまうことも多々あります。
隣人に苦労する
また私も過去に逗子のマンションに暮らしていた時期があります。
上下階の方にご挨拶をした際、下の階の方にはこんな事を言われておりました。
「一つ上に住む事になった中尾です、よろしくお願いします。」
その時に即答で返された言葉は。
「私はこのマンションの中でも、うるさい方だから！」
この方は私が不在の時、子供が少しだけ歩いただけで、文句を言いに来るほどのモンスタークレーマーでした。
その話を奥さんから聞いた私はマンション用よりも消音に対して強力な、防音ゴムを部屋に敷き込みする事にしました。
それでも何度か階下の方は、苦情を言いに来る始末。
たまたま私が居た際に、下の方から壁を叩く音が聞こえた瞬間、奥さんの顔が怯える顔になりました。
「どうしたの？」
と私が聞くと
「下の人が来るかもしれない・・」
ほどなくインターフォンが鳴り、私が出ると階下の奥さんが一人で確認に来たと言い出しました。
なんの確認か分かりませんが、私が建築の専門業者であり、最高度のシアタールームを造っている経験がある事。
それらに採用される防音ゴムを、床に敷き込み対策をしている事。
そもそもその程度の音で文句を言うのは、マンションの様な共同住宅に住むなら仕方の無い事。
それを伝えて今度同じ様な苦情を言いに来るなら、こちらもそれなりの対応すると言う事。
うちの奥さんが怯える様子が楽しかったのか、階下の方が暇だったのかは分かりません。
それ以降は二度と私の部屋に来る事は無くなり、エレベーターで会っても私から隠れる様に走り去って行く様になりました。
マンションは一戸建てと比べて、様々な方と共同で暮らす建物です。
私の場合は物件を決めるのに、変な人が居ないかどうかを確認する時間がありませんでした。
ただし、この様な方が居るのはよくある話で、リフォームやリノベーションの工事を行う際にも必ず確認をしています。
ぜひマンションなどの賃貸や売買契約をする際には、近隣の方や管理人の方にクレーマーの様な方が居ないかどうかを確認する様にしましょう。
賃貸ならまだしも物件を購入した後にクレーマーが下に住んでいれば、住んだ心地がしないのは言うまでもありません。
リノベーション出来る様で出来ない
逗子や葉山でリノベーションを行う場合、大きな間取り変更をしたいと要望される方が居ます。
確かに購入された箱の中で、自由に出来るところはあるでしょう。
ですが実際にはキッチンやお風呂、トイレに洗面所などの場所は、大きく動かせる可能性が少ないです。
理由として逗子や葉山の中古マンションは、都内のそれとは違って作り方が古い場合が多々あります。
例えば置き床と言って構造のコンクリート床と、フローリングを張ってある床との間がある程度の高さがあれば問題ないです。
ですが実際にはコンクリートのすぐ上に、もともとあった木下地がある事が多いのです。
これによる弊害は水回りの移設を行うと排水の勾配を取る必要があるのですが、そもそも勾配が取れなかったり、勾配を取るためには移動させる部分に関して床自体を嵩上げする必要が出てしまうのです。
仮にそれが出来たとしても、今度は天井の高さが取れない事に繋がります。
場合によってはレンジフードの排気ダクトも、天井よりも低い部分にダクトスペースを設ける事にも繋がってしまいます。
スッキリとしたリノベーションを計画していたにも関わらず、床はかなりの高さで段差がついてしまうことが想定されます。
ダクトスペースを設ける事で、思っていたリノベーションにならない可能性があることも覚えておきましょう。
3.逗子や葉山のマンション暮らしで悩む事とは？
逗子や葉山は塩害地域ですから、湿気の影響も膨大に受けてしまいます。
ですから天井や壁、床などのあらゆる面には調質する性能を設けることが望ましいと言えます。
私は以前に逗子のマンションに暮らしていた時、場所は延命寺前のベルメゾン逗子というマンションでした。
わたしは賃貸で借りることになったのですが、５Fを借りて住んでおりました。
困っていたのは湿度が高いので、冬に帰宅して廊下を歩くと、フローリングの上に足跡が浮き出るくらい湿度が高かった時がありました。
どちらかと言えば湿度に関しては鈍い方ではあるものの、試しに除湿機を回してみました。
最初はリビングに１台のみ回しておいたのですが、すぐにタンクに水が溜まってしまうので、除湿機が停止してしまいました。
そのため寝室や仕事部屋にしていたところにも除湿機を買い増しして、新たに回してみました。
それでも朝から回し始めて夕方には全ての除湿機が停止している状態ですから、どれだけ湿度が高いかご理解いただけるかと思います。
私が借りていたマンションは５Fなので、比較的低階層に比べて湿気の影響は受けにくいはずです。
ですが玄関の下駄箱にしまっていた革靴や、クローゼットにしまってあった革のジャンパーやスーツなどは、カビが生えてしまって捨てる羽目になりました。
洗濯物をバルコニーに干していると午前中のみがせいぜい干しても良い時間でして、それ以上を干してしまうと洗濯物がカピカピの糊の効いたシャツみたいになってしまいます。
風の強い日には逗子小学校の門に、せっかく洗った洗濯物が飛んで行ってしまいます。
この様に立地的にはメリットしかない記憶なのですが、住んでいた記憶を辿ると大変だったなぁとしか思い出がありません。
前項に書いてあった様に人の問題で頭を悩ます問題もありましたが、立地であったり建物的な問題であったりでこれは困るなと思って住んでおりました。
4.逗子や葉山でお勧めする素材やスペース
逗子や葉山でお勧めする素材とを挙げてみましょう。
- 調湿のできる無垢のフローリング
- 調湿効果の高い漆喰
- ランドリースペース
これらはあると大変嬉しい素材です。
私は賃貸で借りていましたので、そこに手を入れる事は出来ませんでした。
ですが逗子や葉山の中古のマンションを購入するなら、必ずお勧めできる素材ばかりです。
その理由を述べてみましょう。
調湿のできる無垢のフローリングをお勧めしています。
中古のマンションの場合、多くはL45と言うフローリングを貼る必要があります。。
無垢材にもL45のフローリングはありますし、もしくは置き床と言ってパネル形状の床下地材があります。
既存の床よりも高さは上がってしまいますが、置き床の脚の部分にゴムがある事でL45をクリアできます。
それによってフローリングに足跡が付く等は回避出来る事になります。
前項で私が住んでいたマンションでは、除湿機をフル稼働させていたお話をさせて頂きました。
今は電気代も高騰していますし、除湿機を数台購入するにもコストが発生します。
それなら室内の天井や壁面に関して、超湿性能の高い漆喰で仕上げてしまえば除湿機を回す必要が無くなります。
事実わたしの会社でリノベーションしたマンション住まいの方や、新築の一戸建てを建てた方は全て超湿性能の高い漆喰です。
皆さん仰られるのは、湿気とは全く無縁ということを仰れています。
また新築の一戸建てを建てれば当たり前ですが、お隣さんや町内会などでも近所の方と合う機会が多くなるでしょう。
そうすると皆さん湿気に困っているという事を言われるそうなのですが、自分の家が湿気に困っていない為に返事に困ると言われる事があるくらい効果が高いです。
漆喰の高い超湿性能がありますから、洗濯物などはバルコニーで干さずとも室内で干せる事になります。
陽の光に当てなくとも衣類が乾燥しますので、ランドリールームもしくはランドリースペースを設けらればよいかと思います。
共働きであったりする場合、乾燥機が設置できない中古マンションの場合は、洗濯物を干す場所に困るかと思います。
室内の天井や壁が超湿してくれる事で洗濯物が乾くなら、それはとても効率の良い素材と言えるでしょう。
私が逗子のマンションに住んでいて、賃貸で無ければリフォームをして住みたかったです。
当時は賃貸で無ければ、必ずやりたいと思っていた素材やスペースのご紹介でした。
5.まとめ
ここまでで逗子や葉山に中古マンションを購入して、リフォームやリノベーションをする場合のメリット・デメリットをご紹介させて頂きました。
まとめていて思ったのは、デメリットのほうが圧倒的に多いという事が言えます。
私は建築の設計や施工も行う工務店を仕事にしていますが、逗子や葉山の中古マンションは融通が効かない中古マンションが多い様な印象があります。
どちらかと言えば同じ中古でも、一戸建ての方が自由度が高い様に思います。
それと共に隣人に苦労しないのも、共同住宅ではない一戸建てと言えるかと思います。
建て替えの際にも一戸建てなら所有者の意思のみで決定出来ますけど、共同住宅の場合は所有者が単独では無いのでゼネコンにまとめて貰う必要があるかと思います。
だからこそ一戸建ての物件が少なく、購入出来そうな価格で中古のマンションが多く売りに出ている理由にも繋がるのではないかと思います。
もしもあなたが逗子や葉山の中古マンションを検討されているなら、中尾建築工房にもご相談ください。
実際に検討されている部屋の内見をする際、リフォームやリノベーションを検討されているならその案を伺います。
その上で出来る事と出来ない事の説明させて頂ければ、クライアントの皆様にとって最良の判断が可能になるのではないかと思います。
この記事をまとめさせて頂いている私も、逗子や葉山の海を楽しんでいる大人の1人です。
夏は葉山のあぶずり港から釣り船に乗り、カツオやキハダマグロを釣って楽しんだり。
涼しくなったら逗子海岸からSUPに乗って、出勤前の海を楽しんでいます。
海辺暮らしの理解度は高いほうだと思いますので、クライアントの皆様の力に離れるかと思います。
その上で逗子や葉山での暮らしを満喫して頂ける様になれば幸いです。
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