葉山町内の堀内限定土地探し

昨晩、中尾建築工房のメールアドレスに一通のメールが届きました。
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出ました！堀内！
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3区画あるうち、BかDかで迷っています。アドバイスをお願いします。
日曜日にお店に伺いたいのですが、午後であいている時間はありますか？
よろしくお願いします。
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・・・のメール文章の所に住所が入っておりましたので、さっそく通勤途中に寄ってみました！

葉山の中では割りと広めな道路を整備してますねぇ・・
細かくは調べてないけど、写真の道路は町道とかの類ではなく、位置指定道路と呼ばれる私道だと思います。
元々は大きな家が何件か建っていて、古い家を壊したのでしょうね。
その敷地だった細長い部分を道路にする事で、今回、４区画の土地が販売される事になりました。

左手前の土地はすでに済となっておりますので、成約済。
残るB,C,Dの三つの中が販売中で、BかDかで迷っているとの事・・・
なるへそ・・・
さてとそれでは販売図面を見てましょう。

B区画とD区画では敷地のサイズが違いますね。
Bの方が敷地は大きいけれども価格は安い
そしてD区画の敷地はより整形されている土地の形になりますが、坪単価は98万円弱になります・・
高いなぁ・・・
この土地価格、なぜにこれほど高いのかと言うと、元々古い家があった時の敷地だった部分が道路に変わっているせいがあるかと思います。
いわゆる大きな旗竿地と呼ばれる敷地の形だったのを、旗竿の竿部分を道路に変更する事で、旗の部分は分割可能となります。
今回は４区画に分譲されておりますが、これを可能にしているのが位置指定道路を造ったおかげ。
この道路がある事によって建築基準法に準ずる接道義務がクリアに出来る。
位置指定道路が無いと、この様には分割出来ずに、良くても２分割にしかなりません。
なので、180㎡以上の道路部分の持ち分、そしてインフラや道路の整備費用のお金も盛り込まれているので、土地価格に大きく反映されてしまうからなんですね。
その代わりに子供が位置指定道路で遊んでいても、お咎めを受ける事は無いと言えば無い。
でも価格が高いと言えば、高いのは間違いない。
後は行くか行かないかの判断になるのですが、BかDかで言えば。。
ちなみにBはDに比べて200万円ほど安い。。
Bは40坪ほどの敷地面積があるのですが、お隣さんのÇとの共有通路部分がありますので、そこには建物を建てる事が出来ません。
それをはっきり分からせるべく、舗装もインターロッキングで成されています。
そうすると敷地の面積はBもDも35坪位になる訳です。
要は使える敷地のサイズ自体はどっちもどっち。
けれどもDの方が高い理由は位置指定道路に接している長さが長くて、ある程度整形地になっていると言う事。
そしてＢは位置指定道路に接している距離がよいとこ2m程度です。
いわゆる旗竿敷地と呼ばれる字型だから、価格が安くなる訳なんですね。
でも、今回の分譲土地に関して言えば、日当たりはBの方が良くなるかと思います。
窓の取り方にもよるのだろうけど、Ｂは南側に共有通路部分がありまして、全部で4mは確実に建物が建ちません。
つまりリビングを道路側に設置して2Ｆリビングを取られるかと思います。
その際に日当たりは良いけどＤの方と、窓同士でこんにちはにならない為にDeckを設けるか、窓の高さを調整するかして目線を交わす必要があるのかなぁと思います。
逆にＤの区画は日当たりで言うと・・

ご覧の通りに朝日の入る東面は2Fなら全然入るけど、段々時間が経つにつれ日が当たらなくなります。
南面にはがっつり家が建っていますもんね・・・
よほど高窓にしたり、吹き抜けを設けたりするなら日当たりの確保はどうこう無いですけど、普通に造れば日が当たらないと言えば当たらない。
なので、ここの土地に関しては私が思うに旗竿だけれど、Ｂの方がよろしいのでは無いでしょうか？
と思う訳であります。
裏の土留が多少気になったけど、近隣とのトラブルを避けるためにやられているであろう事が分かるので、そこは今回割愛させて頂きましたー
と言う事で葉山町堀内限定の土地探し。
坪単価高いけど、高いなりの理由がある土地。
そして堀内の中ではドストライクな立地をどう考えるか？！
高いと思えば、行かない・・
いや、俺は行く！と言うのであれば、悪くないと思います！
日曜日も空いてますから、午前午後のどちらでもだいじょうぶでーす☆
それにしてもまたまた去年と同じで、葉山ラッシュになって来た感じがアリアリだなぁ・・