横須賀市の土地探しで失敗する前に読んで｜大きな土地を検討する場合の注意点をご紹介します。

 

注文住宅を建てる方の中には、30坪の土地で良い方も居ますし、50坪の土地をを検討される方も居ます。

 

中には100坪超えの土地を希望される方も居ますし、更に大きな200坪超えの土地を探されている方も要らっしゃるでしょう。

 

今回は大きめの200坪超えの土地を探されている方にとって、気を付けておきたいポイントや注意点、覚えておきたいデメリットをご紹介したいと思います。

 

1.大きな土地が何故そのまま売りに出ているか？

 

大きな土地を検討されている場合、SUUMOやアットホームと言うポータルサイトに出ていたり、不動産屋さんに情報をもらうとウキウキしますよね。

 

ですが何故、それだけ大きな土地が売りに出ているのか？

 

と言う事はなかなか言われない限り、考える事は無いと思います。

 

特に横須賀市というエリアは、近隣の横浜市と比べても平均所得が低いエリアでもあります。

 

 

私が以前に調べたときにはもう少し低い印象でしたが、それでも400万～500万円前後が平均年収というエリアです。

 

更に年収300万円未満の世帯が約35.6%と最も多いと言う事ですから。

 

200坪を超える大きな土地を買える方は、ほぼ居ないと言っても過言ではありません。

 

建売住宅の申し込みがあっても、住宅ローンの審査で落ちる方が多いのも特徴です。

 

では土地を販売する不動産業の方は、それらの年収の方に土地を売る為にはどの様にするのでしょうか？

 

大きな物件をそのまま売るのでは無く、分割して買いやすい値段に設定をする

 

これがまず考えられる、不動産業者の販売手法になります。

 

ではなぜ大きな土地が分割されずに、そのまま売り出されているのでしょうか？

 

接道の関係で土地を分割出来ない土地

 

建築基準法では接道と言って、基準法上の道路に対して最低で直径2mの大きなまん丸のボールが入る必要があります。

その途中の何処かでボールが引っかかってしまう土地の場合、接道要件を満たせず建築は出来ません。

不動産業者の中には道路に2m接していれば大丈夫と言う方も居ますが、それは違いまして直径2mのボールが通らない場合は建築出来ません。

 

この様に接道要件が必要になるので、分割可能な土地と言うのは道路に長く接している土地と言えます。

 

逆に最低限の幅員2mであった場合、分割したくでも出来ない土地となります。

 

仮に200坪の土地を半分の100坪ずつに分割して販売する為には、最低限4mの接道が為されている必要があります。

 

これが3,5ｍしか接道をしていない土地の場合、同じ様に分割しての販売が出来ませんので、そのままの大きな土地で販売すると言う事になります。

 

つい先日も中尾建築工房の近くの土地に、似た様な物件がありました。

 

ちょっとデメリットが多そうですので、お勧め出来ない理由を説明させて頂きました。

 

多くの場合、これらの土地は路地状敷地や、旗竿地と呼ばれています。

 

旗竿地（はたざおち）とは

道路に面した細長い通路部分（竿）の奥に建物が建つ広めの敷地（旗）が広がる土地の形状で、「路地状敷地」とも呼ばれ、都心部でよく見られ、静かでプライベートな空間を作りやすい反面、日当たりや通風、工事の難しさといったデメリットもありますが、土地価格が安めなことや相続税評価額が下がるメリットもあります。 

• 価格・税金: 整形地より土地価格が安く、固定資産税や相続税の評価額が下がる。
• 静かさ・プライバシー: 道路から離れているため、車の騒音や人目が少なく、静かでプライベートな環境。
• 広い居住空間: 路地部分も敷地面積に含まれるため、予算内で広い居住空間を確保できる場合がある。
• 子育て: 玄関を出てすぐに道路ではないため、子どもの飛び出しリスクが減る。

• 日当たり・通風: 周囲を建物に囲まれがちで、日当たりや風通しが悪くなることがある。
• 建築コスト: 竿部分が狭いと重機が入れず、工事費や資材搬入費が高くなる可能性。
• 使い勝手: 竿部分の幅が狭いと駐車や乗り降りが不便。車幅＋乗り降りスペースを考慮し2.5m〜3m以上が望ましい。
• 接道義務: 建築基準法を満たす幅（原則4m以上の道路に2m以上接道）が必要。

 

別荘地としての利用が出来る土地

 

分割出来る土地でも敢えて分割しないで販売する場合、横須賀市で想定出来るのは秋谷や野比になります。

 

これは横須賀市の中でも秋谷や野比と言うのは、海に面しているエリアになります。

 

 

この様に秋谷の場合は電車が無いエリアにも関わらず、葉山と似ていて別荘地として有名な場所です。

 

それだけに今の逗子や葉山の土地価格の高騰を受けて、同じ様に高額物件が存在するエリアと言えるでしょう。

 

では反対の東京湾に面した野比はいかがでしょうか。

 

 

この様に野比の場合も別荘地なので、斜面で販売されている200坪超えの土地もありますが。

 

あくまでも何億円も掛けて造成工事を行うつもりであれば良いのですが、そうでない場合は見に行くだけでも損な時間の使い方になります。

 

ここまでで大きな土地が売りに出ているのは、割と認識が出来たかと思います。

 

• 分割出来ない土地の為にそのまま販売
• 別荘地としての利用

 

ここまでで分割出来ない土地でも良い派なのか。

 

それとも別荘地を購入したい派なのか。

 

と言う判断をする必要がありますね。

 

2.分割出来ない土地のデメリット

 

200坪を超える大きな土地の購入を検討されている場合、おそらく立地や駅からの距離などでメリットはご理解頂けるかと思います。

 

分割出来ない土地のデメリットは、分割出来ない以外に何があるでしょうか？

 

ここからは中尾建築工房が過去の施工事例の中で、実際にあった現場の写真を交えて解説したいと思います。

 

建築地まで車両が入らない

 

横須賀市アルアルの話なのですが、駐車場は道路とフラットであったとしても。

建築する場所まで車両が入らない土地と言うのは良く有ります。

接道している道路が狭くて、車両が入らない場合であったり。

階段を何十段、もしくは何百段上がって建築地に到達する土地です。

 

 

これらは全て資材の搬入は担ぎ上げだったりしますし、コンクリートの圧送も配管を繋いで行う必要があります。

 

 

これらの土地は比較的売値も安いですが。。

 

コンクリートの圧送の為に実際の距離を測りましたが、200m超えの現場だった事を覚えています。

 

画像の様な状態で工事を進める訳なので、普通の土地に比べて見えない工事代金が掛かってしまいます。

 

• 建築や設備の全ての運搬費用
• 道路上の警備員経費
• 都度コンクリートを圧送するための配管代などなど

 

この様に建築費が上昇してしまいます。

 

敷地内に高低差がかなりある

 

敷地内に高低差がある場合、基準となる高さを確認して設計を行うのですが。

 

建物自体は水平に作る必要があるので、深い基礎を作る必要が出てしまいます。

 

 

この土地の場合は家の前のみでなく、家の裏側のブロックも崩壊寸前でした。

 

そのため裏側の土留が崩壊して来ても建物の安全性が担保出来る様に、高い基礎を造って安全性を確保しています。

 

土地に入るまでの道路に急激な坂がある

敷地内に入ってしまえば良いものの、前面道路があまりにも急な坂である場合。

生活が始まってから、歩きで何処かに行くのが大変です。

また横須賀市は温暖な地域でもありますが、一年で一回か二回は雪が振りますので。

雪が降ったら出られない状況になってしまう場合もあります。

 

擁壁ではなく自然崖の上にある土地

 

高台の土地の場合、宅地造成工事を行って擁壁を立てている住宅地を見かけます。

擁壁ならまだ安心ですが、自然崖の上にある土地には注意が必要です。

自然崖である場合、安息角を検討して自然崖の上に新築する建物を安全性を証明する必要があります。

この場合は測量を入れて高さと距離を検討する必要があります。

 

• 建物を配置する場所まで深い基礎を作るか。
• 地盤改良工事を行って、安息角の高さまで杭を打つか。
• ボーリングを行い土質を調べた上で、自然崖の地盤の安全性を調べる必要があります。

 

画像の家は実際に新築した家になるのですが、このケースの場合は土質を調べて自然崖の安全性を証明しました。

 

土地の形が悪い

 

 

200坪超えの土地の場合、造成工事などを行う前の土地であった可能性が高いです。

 

本来なら道路に対して無駄のない様に宅地分譲を行います。

 

ですが元々の分譲されていない土地の場合は、家が建てば良いと言う前提で分筆されています。

 

親戚などで分け合ったりもしているので、最終的に地型が悪くなってしまっています。

 

土砂災害特別警戒区域

 

土砂災害特別警戒区域は、別名レッドゾーンと呼ばれるエリアになります。

 

• レッドゾーン内に建物を建てるなら、コンクリートで擁壁を建てるか。
• もしくはコンクリート自体で建物を作り、一定の高さまでは窓を設けないか。

 

敷地内にレッドゾーンがあっても、建物がそこに入らないなら大丈夫ではあるものの。

 

ちょうど画像の現場がイエローゾーンとレッドゾーンが混在している土地です。

 

画像右側に見える自然崖とその麓の部分は、レッドゾーンに指定されています。

 

レッドゾーンは危険な場所ですと言われている様なモノなので、昨今の異常気象を見ている限りでは避けた方が良いのではと思われるエリアになります。

 

道路よりも下に土地がある

 

 

これも過去の事例で建てた新築の家になりますが、これだけ高低差があります。

 

道路よりも下に土地がある場合、建物に入るために道路とフラットな入口を設ける必要があります。

それだけでは無く、排水などの面でもデメリットが生じます。

ポンプアップするのか、それとも敷地を造成工事で持ち上げるのか。

 

面白い土地に見えるのですが、大雨が降ったりした時の事を考えると避けた方が良いと思われる物件です。

 

こちらの現場に関しては上水道は前面道路から引いてあり。

 

下水道は隣地の低い敷地を通らせて頂く承諾書があったので、そのまま使わせて頂きました。

 

古い土留が崩壊している土地

 

画像の土留は間知ブロックの布積みです。

 

古い工法であると共に、ブロック自体が孕んでいたり、目地もところどころ崩壊しています。

 

これでは安全性を担保出来るかと言えば、出来ないと言わざる得ません。

 

この様に土留があっても土留が古い場合、その上に立てる建物の安全性を問われる事になります。

 

• 土留を解体してやり直す。
• もしくはそのままの土留で計画を進める場合、高低差を測って安息角の角度まで基礎を深くする必要があります。

 

インフラが整備されていない土地

 

販売されている土地の中にはインフラ（上下水道など）が整備されていない土地もあります。

元々畑であった土地であったり、貸駐車場であった土地でも販売されています。

この様な場所にはインフラを新たに入れる必要があります。

前面道路のすぐ目の前に本管があればまだ良いのですが、前面道路に埋設管が無い場合は。

画像の様に本管がある場所まで、掘り進める事になります。

これらの工事費用はとても高額になりやすいので、注意が必要と言えます。

 

まとめ

 

いかがでしたでしょうか？

 

横須賀市で育って、横須賀市で活動している工務店の施工事例を交えてみたのですが。

 

今リアルタイムで販売されている、200坪を超える大きな土地の注意点やデメリットなどをまとめてみました。

 

三浦半島は海に囲まれた、平坦な場所も山の部分もあるエリアです。

 

200坪を超える大きな土地が平坦な場所で道路付けも良ければ、当然ですが分割されて販売される事でしょう。

 

終の棲家にするのは良い場所ではあるものの、200坪を超えてくるとそれなりのリスクと直面する事になります。

 

人それぞれに考えがあるので、これらの説明を聞いた上でメリットが無いと思う方も居るでしょうし。

 

これらのデメリットがメリットになる方も居らっしゃるかもしれません。

 

仮にデメリットがメリットに思えた場合でも、200坪を超える大きな土地を売りに出さなければならない場合があったとしましょう。

 

その時に希望の価格で売れない場合もありますし、仮に売れたとしてもかなりの時間を有する事は必須と言えます。

 

それでも私は200坪を超える大きな土地が必要だ！

 

そんな時は土地を申し込みされる前に、中尾建築工房にもお知らせください。

 

その土地にどんなリスクが有るのか、不動産業者が教えないリスクを私の方から説明させていただきます。