横須賀市内の不動産購入〜土地を購入する前のメリットデメリットとは

まず不動産物件をいきなり購入するのではなく、これを覚えておいて頂きたいのです。

不動産が売れる時期、もしくは不動産物件の情報量が活発に出る時期があります。

いつ頃が不動産が活発になる時期なのでしょうか。

• 春先や2月〜3月
• 9月前後の時期

■春先や2月〜3月

 

春先や2月〜3月までの時期と言うのは、建売住宅の完成物件の売却が増える時期です。

 

売主となる不動産会社の決算が控えてますので、何が何でも売りたい時期と言えます。

 

それと同時に決算を終えてから、再度の販売を開始する時期でもあります。

 

2月〜3月は建売住宅の完成物件の販売がピークとなり、春先には新たな土地だけの不動産物件が出始める時期でもあります。

 

つまり長い期間で土地を探し続けている方にとっては、この時期に土地購入を決定する方が最も良い時期と言えます。

 

■9月前後の時期

 

9月前後には土地の不動産物件が、春先に続いて出やすい時期です。

 

注文住宅を検討される方の場合、子どもの入園・入学のタイミングに合わせて4月までに転居を考える人も多いですよね。

 

ですから打ち合わせ期間と工事期間を考えると、9月前後に物件がある事が望ましいのです。

 

ただしお盆前の場合は、お子さんの夏休みの都合もあります。

 

どこの家族もレジャーを楽しみに行ってしまいますので、お盆前には活発化した動きを見せません。

 

この様に不動産物件には、動きが活発化する時期があると言う事を最初に覚えておきましょう。

そして今回、注文住宅を検討されている方から、注文住宅を建てるための不動産物件を見て欲しいと言う依頼がありました。

時期的には9月に入ってますから、物件が活発化する時期でもありますよね。

ではこの物件は、買っても良い不動産物件なのか。

それとも買ってはいけない不動産物件あのか。

建築家の目線から、ご説明を続けて行きたいと思います。

今回のご相談は、横須賀市内にある法面（のりめん）を背負った物件です。

法面とは一体なんでしょうか。

■法面とは

 

切土や盛土によって人工的に作られた斜面の事を指します。

 

斜面が風化や浸食、集中豪雨によって崩れない為に行うのが法面保護です。

 

法面保護はモルタル吹きや客土、植生マット、草止めを行うケースがあります。

 

あくまでも保護しているだけなので、地盤を支える擁壁の様な強度は一切ありません。

 

擁壁と言うのは土圧がかかっても、それに耐えうる堅牢な土留めです。

しっかりとした擁壁であるなら、安全性も確立されます。

 

つまり購入を検討している土地には、安全性の無い法面がそびえ立っている事になります。

法面の方位は、東に位置しています。

前面道路は西に位置しています。

道路側に車を二台止めたい場合は、東側に建物を寄せたくなるのが本音だと思います。

ただし法面がある場合は、法面に建物を寄せるリスクが付きまとってしまいます。

どの様なリスクがあるのでしょうか。

1FをRC（鉄筋コンクリート造）造、または木造の場合は、法面側の基礎を高く立ち上げる必要があります。

法面が崩れて来た場合、その土量を計算します。

その分の土量を、木造の壁で受け止める事は不可能です。

この場合はコンクリートの基礎で土量を受け止めるか。

もしくはRC（鉄筋コンクリート造）造で、土量を受け止めるか。

いずれかの選択肢しかありません。

この様に建築する上でのコストアップが、最初から予想する事が出来るのです。

これが法面を背負っている土地に、家を建てるデメリットだと言う事を覚えておきましょう。

この物件は当初、建築条件付土地で販売されていた不動産物件になります。

■建築条件付土地とは

 

売主、もしくは売主と契約している工務店やハウスメーカーと、建築をするための請負契約を結ぶ事が前提の土地です。

 

売主が建築会社の場合もあります。

 

あなたが自由に依頼先を決めたくても、自由に業者を選ぶ事が出来ない土地になります。

 

稀に条件を外すために、数百万円を支払って外す場合もあります。

 

それが9月になり、建築条件を外した状態で販売をされる様になりました。

本来なら売主が家を建てたくて、販売に至った土地になります。

建築条件を外してでも、売主が売りたい事情は何でしょうか。

■不動産会社がそのまま売りたくなった事情

 

きっと売れるだろうと見込んでいた物件が、なかなか売れない。

 

駅からの立地や利便性は問題ないけど、どうも申し込みが入らない。

 

だったらいっその事、建築条件を付けいるのが悪いのだろう。

 

変わった土地に変わった家を好む方も居るから、建築条件を外してしまおう。

 

この様な思惑があると思います。

では買主の思惑はどうでしょうか。

買主としては、この様な事を考えると思います。

• 価格が980万円と安い
• 立地的には駅からも近い

ここなら買っても良いかなーと思って、不動産購入の契約をする前に工務店に相談をしてみよう。

こんな感じだと思います。

現実的にはRCや高い基礎を作る事で、コストアップする土地です。

それが不動産物件の価格が安い理由です。

ですから980万円の売値が安いか高いかと言えば、結局は高い買い物になると言えます。

駅から近い立地に騙されやすいのですが、建築する上でありとあらゆるデメリットも生じる現場になります。

どの様なデメリットがあるのかを見ていきましょう。

この販売図面のプランは法面がありますので、東面をがっつりと空けてしまっています。

本来なら、ここまで空けたくはありません。

不動産会社としては、さりげなく３F建てを提案する事で販売をしてしまおうと言う案です。

でもこんなに東面が空くと、無駄だと思うのが買主としては思う事でしょう。

つまり買主側の気持ちを考慮しておりませんので、売れる訳が無いのです。

三浦半島はほとんどですが、塩害地域のところが多いです。

しかもここは海も近いので、潮が風に乗って屋根にひっ付きます。

潮って結構、ベタベタする事がありますよね。

その潮が屋根や外壁に引っ付いた後、木々の葉っぱが張り付いてしまいます。

雨どいが詰まりを起こすのは当たり前で、カラーベストやコロニアルの屋根を採用した場合は。

板と板の隙間がくっつきやすく、雨漏りの原因になりやすい事もあります。

特に瑕疵担保保険の切れた、10年を経過したあたりで起こりやすいのも特徴です。

ここに建てるとするならば、屋根は水捌けの良い立平ガルバリウム鋼板がオススメですね。

雨樋にも枯葉避けネットを、全ての横樋に入れるのもマストと言えます。

外壁面なども緑が多い事から、かなり汚れるつもりでいた方が賢明です。

汚れの落としやすい外壁を選んだ方が良さそうです。

• 海に近い
• 山に近い
• 湿気は多い
• 塩害も多い

この様な立地の場合、湿気対策を施した方が生活しやすいと思います。

むしろ対策しないと、半島特有の海からの湿気、山の吐きだす湿気。

どちらの湿気とも、仲良くなる恐れがあります。

仮に法面に近づける為に、RC（鉄筋コンクリート造）造を選択したとしましょう。

RC（鉄筋コンクリート造）造は蓄熱する性質をもっています。

湿気からは逃げれず、コンクリート特有の熱伝導率の高さも問題につながります。

1Fはググッと寒くなりますので断熱に関しては、何かしらの対策は必要になって来ると思います。

もともとは月極か何かの、老朽化した駐車場だったと思います。

水道や下水は、もともと入ってないと思います。

ここに家を建てるなら、新たに上下水道を前面道路から引き込む事になります。

カーポート用のコンクリートを解体する費用も発生するかと思います。

これらの発生する費用は、すべて買主側のあなたが支払う費用になってしまいます。

ですから思ってもみないほど、お金が掛かる土地と言えるでしょう。

仮に私がこの土地を購入する場合、500万円まで下がったとしても買わない土地だと思います。

8.初めて土地を買うなら信頼できる人を探す事

これは私が常々申し上げている事になります、。

初めて土地を買う全ての方が、ネットを頼りに物件を探していますよね。

不動産の営業マンは売るプロです。

その売るプロに、素人同然の買主が太刀打ち出来るでしょうか？

良い話はするかもしれないけど、悪い話はしないかもしれません。

最初にそれを聞いていたら、買わなかったかもしれません。

まさかあんなに親切だった人が、月末になったら豹変するなんて。

そんな風に思う事があるかもしれません。

ですから言い続けているのは、不動産業界の信頼出来る人を探す事なのです。

実はこの土地、住所が販売図面だと分からないので。

私がいつもお願いしている、信頼できる人から住所を取得しました。

「社長の性格なら、朝一番で見に行くんだろうな・・」

と言う事で信頼できる人は、お休みなのにも関わらず。

心配だからと、現地を訪れてくれました。

定休日だった様なので、もろに普段着なのが笑えます（笑）

土地を見てみた信頼できる人の意見は、やはり私と同じでした。

これはとてもじゃないけど、売れない物件ですね。

と言う話になりました。

これが今回の土地の総評となります。