三浦半島横須賀市長井の土地探し
三浦半島は大きく分けて、東側と西側に分けられます。
東側と言えば、京浜急行の電車がしっかりと通っている便利なエリア。
便利なエリアだからこそ、土地代もそこそこしますし、不動産の坪単価としては割りとお高め。。
そして西側と言えば、電車は通っていないけど、ゆったりのんびりしていて、かつ敷地等も大きめ物件が多い感じ。
路線価って言葉が土地の評価額に現れる様に、電車通ってないから、土地の坪単価としてはけっこうお安め・・
このどちらを選ぶとしたら、利便性を取るのか。
それとも、ゆったりのんびりな環境を選ぶのか。
このあたりで大きく変わってくるのかなって思います。
で、お題の通りに三浦半島の西側にある長井の土地を検討されている方が居らっしゃいました。
その土地、ちょっと情報を見ただけで私の中尾レーダーが危険な匂いを察知をしたんですね。
なので、現地に行ってみる事にしたんです。
※中尾レーダーは、小坪の洋征丸と同等のソナー力を持っているんです（笑）
今日は週末って事もありまして、三崎とか長井方面は混むのではないか？！
ジモティとしては無駄な渋滞にハマりたくはありません。
なので長沢から長井までの道は、農道的な裏道をひた走って行く事に。
この辺りは概ね農道がたくさんあって、けっこうあっちこっちに抜ける事が出来るんです。
でも、慣れてない方は、おそらく『ここ、どこに居るのか分からなくなっちゃった・・』的な事になりかねません。
なのであんまり知らない方は、真似しない方がよろしいかと。
さっそく現地近くまで到着しました。
ここは道路から検討されている敷地に侵入する為に、河川を乗り越えていかなければなりません。
当然の話ですけど川を泳いで行く訳には出来ませんから、横須賀市の道路管理課やら河川課に了解を経て橋を掛けてある様です。
川を渡ると大きな敷地がありました。
更地と言えば更地にはなっておりますが・・
このブログを長くご覧になっている方はご存知な内容なのですが、土地と言うのは完成宅地と既存宅地と呼ばれる二種類があります。
完成宅地って言うのは、呼んだ名の如く完成してまっせー、後は建てるだけでっせー！と言う土地。
なんで、購入時には比較的安心感を持てる土地になります。
これに対して既存宅地って〜のは、古い家が建っていた所の古い家だけは取り壊した。
もしくは畑や作業場に使っていたので、ある程度残置物をどかしただけの土地って事。
つまり、様々な部分で完成されている宅地に比べて、老朽化している問題が多いんですよね。
完成宅地と今回の既存宅地、どこに問題があるかと言えば。。
◯地盤に難有り
◯橋の老朽化
◯インフラの老朽化
◯地中に埋設物有り
◯周辺の外構ブロックの老朽化
◯公簿売買である事
◯大きい工事車両が敷地内に入れない。
簡単に言うと、こんな感じの問題点がすぐに浮かびます。
◯地盤に難有りに関しては、画像を見て頂くと分かるのですが、草がボウボウに茂っている部分、そして砂利敷きになっている部分があるかと思います。
これはおそらく草のある方に古い建物があったか、畑になっていたかだと思います。
そして砂利敷きの部分は車を入れるために砂利が敷いてあった感じだと思います。
車を入れる部分に砂利を入れてあるのは、昔ながらの敷地内駐車場の造り方。
けど、歩いてみた感じだと、相当量の砂利が埋まっている感じがします。
とすれば、想像するに雨が降った時、車がぬかるんでしまわない様、砂利を多めに敷きこんだのであろうと予測が出来ます。
そして敷地に侵入する為には河川を乗り越えなければならない。
つまり河川が敷地のすぐ横にある訳だから、その水は敷地内にも及んでいるのは想像出来ます。
そんな事が簡単に予測されますので、おそらくここは地盤改良工事が必要と推測出来る。
さらにその地盤改良も工法が限られてくると思います。
この前面道路では、比較的リーズナブルに改良工事を行える柱状改良工法が出来ないと思います。
目の前の道路が狭い事から、柱状改良工事に必要な車両がおそらく入れない。
仮に入ったとしても、敷地内まで施行機械が入らないので、まず柱状改良工事がNG。
そうなって来ると、鋼管杭工法と呼ばれる鉄のパイプを打ち込む改良工事に絞られてしまいます。
鋼管杭工法は支持層と呼ばれる部分まで鉄のパイプを打撃しながら打ち込みます。
なんとなくだけど、少なからず4m以上は撃ちこむ事になるだろうから、地盤改良工事には100万円を超えてくるプライスになるんじゃないかな。。
この辺りは建てる建物のサイズ、地盤の支持層の深さによって大きく変わりますので、暫定でしかモノが言えません。
建てる前にリスクがあるんだよって事だけは、ご理解を頂きたい部分ですね。
◯橋の老朽化に関しては、橋が狭いって事、老朽化しているって事がありますから、これは交換された方が良いかと思います。
けど、同じ場所にやりかえるのであればまだしも、違う場所に橋を掛け替える場合は水道管も絡んで来てしまう事になります。
これも水道局にお伺いを立てる事になりますが、現状の道路から出ている配管を河川沿いに延長させて、新たな橋と一緒に敷地内に引き込むのが一番安価になります。
でも河川課の方でそれを許してくれるかは、聞いてみないと分かりません。
水道局も、それで許してくれるかは分かりません。
ヘタすると、道路から取り出し直して下さいと言われる可能性もあります。
なので、この橋についてもコスト面で問題有りって感じ。
ここの敷地は大きめの土地だから、一部を貸し駐車場にされようとしているみたいですけど。。
これじゃぁ、普通の車は入れないし、段差で擦ってしまうと思います。
一部を駐車場にされるのであれば、橋の掛け方も検討した方が良いけど、ある程度の段差が出るから。。
ちょっと駐車場には向かないのではないかって、私は思いました。
◯インフラの老朽化に関しては、水道管がそのまんま使えるとは思うのですが。。
常に露出の状態になってしまっています。
この辺りは温暖とは言え、もしかすると水道管が凍結する恐れもあります。
そんな時、水道の蛇口をいくら捻っても、水は出てきません。
なので橋を掛け替えるなら、こういった部分も考慮して、計画をした方が良いのではないかと思います。
つまり、インフラの工事にもお金が掛かるって事が予測されるって事ですね。
◯地中に埋設物がありそうって言うのは、よく分からない配管が残っていました。
これ、なんの配管かは分からないのですが、地面に配管が立ち上がっておりました。
元々なにかが建っていたのであれば、解体の時に解体屋さんが最終ますを残して他の配管は全て撤去します。
けど、ここはなぜか配管が残っている。
しかもこれ、叩いてみると、それぞれが繋がっているみたいでした。
こんなん残ってるって事は、他にもなにかしらの埋設物がある様な感じがします。
地中埋設物は、もしもあったとするなら売り主負担で取り除いてもらえます。
けど、あんまり気持ちの良いモノではありませんよねぇ・・
まるで宝さがしの感覚になってしまうのは、私だけでしょうか・・
◯周辺の外構ブロックの老朽化に関しては、建物の配置にも寄りますけど、壊さなければならない部分が多々出て来ると思います。
新しい建築物を建てる付近に、老朽化しているブロックがあるのなら、それを撤去するか、造り替えるかの指摘を必ず受ける事になるでしょう。
ここは建物を近づける事の無いであろう箇所のブロックですが、ブロックの断面が見れたので撮影をして来ました。
これを見ると分かるのですが、すでにブロックが斜めになっています。
今の私の体重なら、おそらくライダーキック2発で倒壊させる自信があります。
それだけ危ないモノなんだよって事ですね。
貸し駐車場にするにしたって、借りる方も古いブロックだと倒壊して来た時に車が壊れてしまいます。
もしもそんな事があったら、借りたくは無いですものね。。
◯公簿売買であるって事に関しては、色々とネットでも調べられると思います。
早い話が現状のまんまだよって事。
土地と言うのは通常、公図、登記簿謄本、地積測量図の三点セットが合っている事で整合性が取れるのです。
けど、公簿の場合は現状売り。
だいたいの公図はあっていたとしても、謄本と地積測量図の大きさが違ったりとか。。
実際の土地と謄本の大きさが違っているとか。。
そんな部分が多々あります。
公簿の全てが駄目な訳ではないですけど、公簿売買よりも実測売買の土地の方が安心感はありますよね。
銀行さんによっては公簿の場合、嫌がれる所もあったりします。
本来なら測量業者さんによって現状を実測してもらい、近隣の方にも立ち会ってもらってきちんとした実測確定の測量されてあった方が間違いありません。
実際の現地では私も簡単にしか見ておりませんが、境界すら見当たりませんでした。
これではどこからどこまでが自分の敷地なのか、わかりようがありませんね。
そして最後に大きい工事車両が入れないデメリット。
これも費用を気にされないのであれば良いのですが、建築工事を行う場合、大きな車両に部材を積み込んで現場に配送してもらいます。
でも、ここはそれがおそらく出来かねるかと。
さらに道が狭いですから、ユニック車も使えません。
そうなると人力大作戦と言わざる得ない状態になり、担ぎ込み搬入になってしまいます。
コンクリートの圧送に関しても大きな車両が入らない場合、小型割増も掛かってきますしね。。
これらの搬入時には、安全確保の為にもガードマンを雇いますので、担ぎ込み運搬費やガードマン費用も余計に掛かって来るんですね。
と言う事で、私がざっくり見た感じの横須賀市長井の土地評価。
資金計画もメールで伺ってますので。。
ここは行かない方がいいんじゃないかな〜って、私は思うんですけどねぇ・・
