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湘南に建てる店舗兼用住宅|どこでも自由に建てられるか?

 
湘南に建てる店舗兼用住宅|どこでも自由に建てられるか?
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私が日々、活動している逗子や葉山は、割と小さめの飲食店さんを見かける事が多いエリアです。
老舗と呼ばれる店舗があったり。
最近では、新しいお店も割と多く出てたりするんですね。
さて、この店舗。
単独の店舗もあれば。
店舗兼用として、住宅を兼ねて建てる場合もあります。
下が店舗で、2階や3階が自宅なんてケースもよくあったりしますよね。
こういった計画の場合。
どこを買っても良い訳かと言えば。
そ〜ゆ〜訳では、ございませんで。
それぞれ用途地域によって、作れる店舗の種類や規模が分かれてしまいます。
用途地域は各市町村の都市計画図に掲載されているから、自分でもネットで引っ張れますよ。
tenpo-heiyou-jyutaku.jpg


画像は参考程度に留めておいてね(笑)
目ん玉、痛くなっちゃいますから。。
これは逗子市の都市計画図になりますが。
緑色の部分が第1種低層住居専用地域になります。
ここは割と店舗を作るには規制の多い地域ですね。
そして規制の少ない用途地域は赤やピンク、黄色に薄緑色の部分になります。
規制の少ないところと言えば、主にロードサイドだったりします。
これ、単純にね。
住むだけの所と。
商店街だけの所を。
しっかり、分けてるのよね。
例えば。
閑静な住宅地として、造られた団地があったとして。
そこの用途地域が第1種低層住居専用地域であった場合。
そこにあっても良い店舗と言えば、なんでしょう。
診療所なんてあると、安心しますよね〜
郵便局なんてあっても、便利ですよね〜
小じんまりとした食堂なんかあっても良いですよね〜
交番は店舗じゃないだろうけど、あると安心出来ますよね〜
居酒屋は酔っ払いが歩き廻りと困るから、作っちゃ駄目〜
と、こんな具合で。
色々と造れる店舗の制限があったりします。
飲食店の様なジャンルは建築基準法的に見ると、食堂のジャンルになる。
そうなるとね。
第1種低層住居専用地域特有の規制が掛かってくるから。
店舗と住居を併用させた場合、最大で50m2までしか。
店舗部分(非住宅部分)を作る事は出来なかったりします。
でも、たまに。
なぜか家が建ちまして。
後から店舗部分が壊れて、店舗部分が広がった(笑)
なんてケースも見かけます。
これね、マジックみたいなケースですけど。
あってはいけない感じのパターンです(笑)
どうしてもやりたい人は、やれば良いのでしょうけど。
私の場合はまず、こういったケースはオススメをしておりません。
なぜなら。
店舗も住居も、個人の資産として捉えた場合。
違法な行為を行っている場合、即換金出来ない負の資産になってしまいます。
今の世の中、たいていの方が住宅ローンで家を買う、家を建てる方がほとんどでして。
違法な行為を行っている建築物は、住宅ローンを組む上で。
一番ネックになってしまうのです。
銀行さんも住宅ローンを貸し出して、抵当権を設定する以上。
違法建築と言う負の遺産は持ちたくな〜い!!
と、仰られますので。
建物の確認済み証と、完了検査済み証の整合性を重視します。
そこで。
完了検査合格後に違法、脱法をやってしまうと。
即換金する時、いくら買主が現れて買いたいと思っても。
銀行さんとしては、ローンの融資自体が下りません。
つまり、資産として捉えた場合。
現金で購入してくれる方のみにしか。
販売出来ないと言う事にも成りかねない。
つまり、いざという時に現金化しにくくなってしまうと言う事なんですね。
そんな理由から、私的にはお勧め出来ないと言う訳なんです。
仮に売るなんて事が無くともね〜。
やっぱ、安心は取りたいですよね?
であれば、違法、脱法するケースは考えにくい。
それに、第1種低層住居専用地域では、50m2未満の食堂は出せても。
お酒関連の取り扱いは、認められておりません。
だから、本当の食堂のみしか。
作れないって訳なんですね。
ま、これもすり抜けしているお店あるけど(笑)
後はね。
その地域の協定なんかも。
しっかりと確認をしておくと良いかもしれない。
協定には住民で作っている住民協定があったり。
その市町村で管理をしている地区協定があったりします。
仮に検討している土地が第1種低層住居専用地域で。
そこには建築基準法を良く知ってらっしゃる、住民協定の協定委員が居たりすると。
ぴったりマンマークされて、厄介な事にもなり兼ねませんし。
用途地域上、建築基準法では合法だっとしても。
協定で店舗兼用住宅は建てちゃ駄目!!
って地域も存在しますから。
このあたりは、しっかりと調べてから土地の契約に至りたいモノですね。
特に鎌倉ね(笑)
今回は、割と良さげなお蕎麦のお店の相談でした。
なので、私的に思うのは。
商業地域や近隣商業地域は、物件自体が無いか。。
はたまた、あってもとんでもなく高額だと思うのです。
であれば。
これから土地をお探しになるなら、用途地域上の規制が少ない。
第1種住居地域か、第1種中高層住居専用地域。
これらに絞って、土地探しをされた方が良いんじゃないかなと。
お勧めをさせて頂きました。
でね。
土地探しはそんな感じでやれれば、指針も出来ると思うのですが。。
私は基本、外食マスターなモノですから(笑)
「ふ〜ん、蕎麦なんだ。。俺も結構好きなんだよね〜」
と。
言葉に出さずに、心で呟いておりました。
お名刺も頂きましたし。
お帰りになられてから、早速お店を食べログで調べてみた(笑)
そ・し・た・ら・
tenpo-heiyou-jyutaku2.jpg
マジで〜!!
なんとっ!!
食べログの評価は4☆☆☆☆!!
ぐるなびの方は、2017ミシュランですけど!!
いやいや、家を建てる云々の話はさておき。
これは。。
焼き味噌とか、鴨ロースとか、湯葉とか・・・
美味しいお酒と料理を頂いた後、シメの蕎麦を頂く感じなんだろうなぁ・・・
いやいや、これなぁ。。
葉山で蕎麦と言ったら、おかむらさんだった私の世界観が・・
ガクガクブルブルと、崩れて落ちてく感じがしてしまいました(笑)
おかむらさんだって3.6の高評価なのに。
それを凌ぐ4☆☆☆☆!!ってすんごいよなぁ・・・
と言う事で。
店舗兼用住宅の話は、一瞬でどこかに吹き飛んでしまいましたが(笑)
また、湘南のどこかに、美味しいお店が登場するって事で!
中尾建築工房のグルメなオーナーの皆様!!
これは。。
ヤバイぞっ!!
とだけ、お伝えしておきまーす☆
あ〜、なんだか腹減って来たなぁ。。


お客様の声に耳を傾けると、どうやら自然素材で家づくりをした方たちの多くが、最初から「自然素材で建てよう」と決めていたわけではないようです。様々な住宅展示場や見学会に足を運び、実際に見て触れて、比べた結果、「やっぱり自然素材がいい!」と感じてくださっているのです。

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漆喰によって心地よく湿度調節された空間。

木目が印刷された既成品やビニールクロスには絶対に出せない“本物感”は、写真や文章だけではなかなか伝えきれません。
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