鎌倉・逗子・葉山・横浜の土地探し｜重要なポイント！

3月末になりまして、不動産会社さんでは決算期を迎えるために、昨日は相当バタバタしていたのではないでしょうか？
最後の週末ですもんね。
この決算期、売主となるのが一般個人ではなくて、不動産会社所有の物件だったりすると、本決算に含めたいという意識から価格の交渉が出来たりするんです。
そうだな〜、タイミング的には決算前の一ヶ月前位を指すのがベストだと思いますけどね。
あんまりギリギリになってしまうと、ライバルが現れてしまったりするから、むしろ価格交渉が出来なくなるなんて事もある。
ところが売主さんが個人の場合だと、そこそこお金を持っていれば、まーそんな価格の交渉なんて出来ないよ〜と言われてしまう事も多々有ります。
そんな中、慌てず焦らずで土地探しをしている方に、こんな土地はどうだろうと質問が来てました。

一見、何の変哲も無い様な、前面道路に傾斜のある土地でした。
さてとこの土地、私が初めて土地を買う方にオススメするのか、もしくはしないのか？
一概には言えないんですけど、買う理由にもよるかと思います。
そう、買う理由なんです。
鎌倉や逗子、葉山に横浜なんて地域と言うのは、そもそも山が多いエリアになります。
山の麓なら平坦だったりするし、山の中腹だったら道は斜めで麓に降りるのには時間が掛かったりする。
いずれにしても山の多いエリアになる訳だから、どうしても山を削って宅地を開発している場所が多い訳なんですね。
だから前面道路が斜めだからと言って、宅盤が平らだったら良いのでは・・・となるのがお約束。
でも、私的にはやはり前面道路はなるべく敷地とフラットな方がいいかな〜って思います。
これが逆にきちんと整備されている土地なら話は別だったりするんです。
もう外構廻りの土留が適切になされていて、建物以外には費用が発生しないのであれば、それはそれで結構だと思います。
贅沢を言い出したら切りがありませんからね。
もともと鎌倉・逗子・葉山・横浜エリアと言うのは、山を切って団地を開発する所が多い訳ですから。
それに前面道路が斜めなのが全てに置いてデメリットなのかと言えば、そうでもない。
例えば眺望通い場所だったりすれば、当然雛壇と呼ばれる土地の造り方なります。
雛壇を簡単に言えば、段々畑を想像して頂ければ分かりますかね。
そしてその低い方向に海やら富士山やら見えちゃった日には『ここ、いーじゃん！！買っちゃう？！』なんて事にもなるでしょう。
ただ、不動産の知識の無い状態で初めて家造りをされる方には、なにがよろしくてなにがよろしく無いのか？
このあたりをきちんと理解して購入されるなら良いんだけれども、まったく理解されないで立地と日当たりだけでは購入して欲しくはないんです。
今回、私がこの土地をお勧めしないごくごく一般的な理由はね。

道路側から順番に説明をしましょうか。
まず車の出し入れが楽なのか、そうではないのか？
この敷地の前面道路は幅員4mあるのか無いのか微妙な寸法です。
そしてこの敷地を検討されている方は、電車通勤されている。
車を持っている、持っていないにしても、週一で乗るか乗らないかの車の利用かと。
そこで前面道路の幅員がさほど無くて、しかも斜めの道路だったとしたら。。
多分、車ぶつけちゃうんじゃないかなって思う訳。しかもバックで入れる形になるから、思っているほど簡単ではないよって事になります。
さらにはこの土地の車庫は、不動産屋さんの都合で横に止める形の状態になっている。
車を道路と平行に入れる場合はこの状態でも良い訳です。
でも、このスペースで切り返すのは、週一ドライバーにはまず不可能でしょう。
そうすると、前面道路と直行する形で駐車するには敷地の土をがっつりほじくりまして、処分する必要があります。
そして中途半端にカットされている間知石も補修するだろうし、敷地に侵入するための階段だって造らなければなりません。
土をいっぱい取ったところは建物の深い基礎を造るか、土留擁壁を造る事にも繋がります。

これ、すべてコストアップになりますよね？
そして宅盤を上がってみると、一見は平らの様でですけど斜めの部分が多々有ります。

ここは元々間知石の上に不当なブロックが積んであったと思います。
いわゆる二段擁壁と呼ばれるのですが横浜辺りだと2段目までは良しとする場合があっても、宅造法では違法になります。
この土地は最低でも4段積む形になりますからまずNGとなる。
でもそんな厳しい話をしては、買う場所が無くなってしまう為に、建物の完了検査後に二段擁壁を造ってしまったりする訳なんですよね。
ま〜、まわりはほとんどそんな感じで造られてしまっているから、通るっちゃ〜通るけど、通らないと言えば通らない。。

更にここも隣地絡みの部分が土を盛られておりますよね。
これもちょっと問題でして、ここを敷地の中心と同じ高さにしたい場合、近隣の土留のベースが見えてしまうんだと思います。
土留のベースが見えてしまうと言う事は、そこに水が侵入して、土留を支える土が流れる事が懸念されます。
土が流れる事で隣地の土留が崩落する危険がありますから、どうしても平らにしたい場合は、こちらも同じく土留ブロック等で隣地のブロックが崩落しない様にする必要があるんですね。
あとはそうだねー
ここもちょっと嫌かな・・・

ここは前面道路側にあるヘンテコブロックの土留になるけど、ここには水やら排水、ガス等のインフラが集まっている場所です。
そして土留になっているブロックは不当なブロックになります。
私のライダーキックで壊れるか壊れないかの強度だと思いますけど、新築建てるならこれもやり変えた方が良いとは思います。
でね、このブロックを取ってしまうと、地面は前面道路とほぼ同じ高さまで下がるけど、当然インフラは背伸びした状態になって現れます。
給水に関しては止水栓が上にありますから、下のどこかで給水管を凍結させて止水栓をカットし、またつなげたりする事も必要になります。
ただ、あまりにも給水管が古いと凍結をかけている際に破裂する可能性もあるんですよね。
そして画像の中にある30センチ程度の地面がすっかり無くなった分、今度は隣地の土留はおそらく無いと思われますので、そこも土留め補強をしなくてはならない。
ま、言っていれば色々と厄介な工事が必要なんだって事ですよね。
まとめてみると、これらのデメリットを理解した上で、どうしてもこの土地を買いたい理由があるなら話は別です。
もしくは価格交渉をして、これらの工事費全て負担してくれる場合も話は別です。
こんな事ばっかり言っていると、買いたい土地が出てこないなんて話にもなると思うのですが、それが今、販売されている不動産物件。
どこかで妥協も必要なんだけれども、知識が無いのに妥協は出来ない。
でも、少しでも知識を入れる事によって、将来的な事も考え、物件の安全性も確認しつつ、落ち着いた頃には。。。
これで良いんじゃないか？！
そう思える土地に出会えますから、あんまり急がず焦らず〜って感じですかねー

こちらは葉山町長柄に建築中と言うか、オーナー様壁塗り中と言いますか・・
こちらのお宅は前面道路と敷地がほぼ平らな敷地です。
高低差が無い分、プランニング次第では無駄な外構工事が抑えれる物件になります。
あるならやっぱりこういった土地の方がベストなんですけどね。
せっかくなので反対側からのアングルも！

外観の至る所にレッドシダーの板貼りがなされていて、朝寄っただけなんだけど、なんとな〜く木の香りがして気持ち良い感じになっています。
土地が良いと、家も余計な所に費用掛けなくて済みますもんね。
と言う事で山あり谷ありな鎌倉・逗子・葉山・横浜の土地探し｜重要なポイント！
気になった土地があったならば、まずは不動産のプロに聞くのではなく、建築のプロにアドバイスを求める方がいいよって事になりまーす！