葉山町下山口｜完成宅地に見える土地は果たして買いの物件なのか？

新春、土地探しシリーズ第三弾！
先に申し上げておきますと。
この土地は超絶サイテー（笑）
私も数ある土地を今までに見て来ましたけど、この土地の造成工事の中途半端っぷりは。
今までに見た事が無いかもしれません。
と言い切れる位、中途半端なんですよね。
どんな部分がサイテーと言えるのかって言うと。
初見は完成宅地に見えるのだけど、全然完成をしていない。
ざっと言えば、そんなところです。

該当する物件。
なぜか、コンクリート擁壁が部分的に存在しまして。
おそらく車を入れるであろう場所は、土を取り除いただけの土地。
単管やら、コンパネやら、土嚢やら。。
業者さんのモラルも無さげだな・・・
そう思わざる得ない、荒れっぷり。。
そこでわたくし、ピンと来まして。
こりゃ〜残地の切り売りかもな・・・
と思いまして、調査をする事に致しました。

これは造成計画の全体図。
赤い印の部分を検討されているとの事。

そしてこちらは、一般的な販売図面と言うモノになります。
これを見る限りですと、全ての土地や道路を宅地造成を行って、敷地を作っている様に見えるのですが。。
私が現場を見る限り、どうも胡散臭いのです。
そして。

葉山町内の特定行政庁は神奈川県横須賀土木事務所が管轄です。
しっかりとお上の印がありますから、これが実際の開発登録簿。
日付を見る限りは、この分譲地はこれ以上の開発を申請しない状態になっている訳です。
販売図面に比べて、全然小さい分譲計画ですね。
これ、逗子や葉山には多い土地の作り方なのですが。
まともに宅地造成をやると。
とんでもない費用が掛かったり。
また、売り価格も上がってしまう為。
必要最低限の工事で、なんとか売値を抑えようとしているやり方になります。
葉山町内で1000万円台の土地があると、確かにお得感はあるのですが。。
けれども、この分譲地は販売開始から数年が経過しているけど。
未だに全部は売れてはおりません。
その理由は。。

開発登録簿を見る限り、逆L型擁壁って記載があるのが、コンクリートの擁壁になりまして。
車を入れたり、敷地に入る為の未整備な荒れてる部分が、土羽と記載している部分。
L型擁壁とは、敷地の内部にベースと呼ばれるコンクリートが存在するのですが。
これを見る限り、逆のL型ですから、擁壁のベースコンクリートは道路内に埋まっている事になります。
何故、この様な計画をしているのって言うと。

ご覧の様に、開発登録簿に計画の記載が無い道路の反対側はただの山になる訳です。
その山の土が開発道路に流れ出て来ない為に、防護壁を設けてるだけなんですね。
購入を検討されている方には分からない事になるのですが、立派に見える擁壁は。
敷地の安全性を確保するためのモノではなく。
道路の保全の為にある擁壁って訳。
コンクリートは半永久的に存在出来るモノではないから。
やりかえる時が、ここは大変です。
だって、ベースは道路に入っている訳だし。
道路は私道。
分譲地の皆さんでシェアしてるから。
所有者すべての方に了承をもらって、何かするならやらなければならないって訳なんです。
そして実際に家を建てる敷地部分は。

これはさ〜
分譲地って販売図面に書いてあるけどさ〜
ここは分譲地ではなく。。
荒・れ・地・。。
これが正しい表現なのだと言えるでしょう。
物件価格は300万円相当の値引きがあるみたいですけど。
ここをまともに使える様に整備をしたらね。
私の経験則から言えば、到底追いつかないでしょうね。
これがホントの安物買いの銭失い。
まさに！！
と言える物件になるかな。
ま、この分譲地は売主さんの懐具合もよろしく無さそうですから。
購入されるなら、道路と平坦な区画を選んでもらった方が。
良さそうですね！
と言うアドバイスをしてみたら。

何故か、中尾建築工房で建てる家の目の前を検討されてるみたいなんですね（笑）
ここでも失敗しない為に、お話をしておきましょう。
なるべく。
道路と平坦、道路と平坦、道路と平坦、道路と平坦、道路と平坦・・・
これをご夫婦ともに、1日10回は唱えて頂ければと思います（笑）
完成したら、ここもお向かいさんになってしまうのよね・・・
建売分譲はやってないのに、お隣同志になる率。
めちゃんこ、高いんです（笑）