新築一戸建てを建て替える時の注意点〜忘れがちなポイントを教えします

はじめはリフォームを検討していたけど、話を進めて行くにつれ、たくさんのお金が掛かるのを知ってしまう事もありますよね。

それならいっその事、新築の一戸建てに建て替えたいと言われる方がいらっしゃいます。

もともとは古い家が建っていたのだから、家に掛かるお金以外に余計な費用が出るはずが無いだろう。

土地代は掛からないのだから、家には充分に予算を充てれる。

そう思って建て替えの計画を進めてみると、後から余分な費用が発生する事があります。

そこで建て替えや、土地購入からの新築依頼を受ける中尾建築工房から、突発的な費用が出ない様なチェック項目をご説明します。

 

1.解体工事の見積りはアスベストに注意

 

割と契約を早く進めるハウスメーカーや工務店に、比較的多く見られるケースです。

 

建て替えですから、まずは既存の住宅を解体する事から始まります。

 

下調べが適当なハウスメーカーの場合、後から解体工事の費用が上がるケースがあります。

 

価格が上がる理由は、アスベストにあります。

 

皆さんはアスベストって聞いた事がありますでしょうか。

 

 

 

一般住宅で使用されている多くは、屋根や外壁、内装の天井等に利用されていました。

 

アスベストはレベル1〜レベル3まで分けられており、通常の解体工事に比べて撤去する際には細心の注意を払って解体をしなくてはなりません。

 

自治体によっては自治体が立会いの元、解体工事を行ったり、解体状況を撮影しながら進めたりします。

 

産業廃棄物としての処分費用も、通常の産業廃棄物に比べて割高になります。

 

多くの個人住宅であればレベル3が多いのですが、稀にレベル2のアスベストだった場合も過去にはありました。

 

いずれのアスベストでも重機での解体はせずに、飛散防止の為に手作業を基本とした作業になります。

 

レベル3が特別な施設を必要としないため30万円程度の増額で済むのに対して、レベル1やレベル2となると100万円単位の増額となります。

 

工事後の追加費用を防ぐためにも、心配な場合は見積り時にしっかりと解体業者に屋根や外壁、建物内部まで見てもらう方が良いでしょう。

 

仮に鉄板の屋根に、外壁は木の板張りをされている家なら問題はありません。

 

ですがスレート系の屋根材や、窯業系のサイディングだった場合は注意が必要です。

 

2.上下水道には気をつけて

 

みなさんのお住まいになられている家には、それぞれ当たり前の様に水道がありますよね。

 

水道管はもともと、家の前の道路に給水本管（配水管）が埋設されています。

 

この給水本管から、自分の敷地に水道管を引き込んで水道を供給されています。

 

これらの配管は、今と昔では素材が全く違います。

 

 

私が子供の頃などは道路で水道の工事があると、こんなチラシが入っていたのを覚えています。

 

赤水が出る可能性があるので、しばらく水道は流しっぱなしにしてください。

 

そうです、水道管が古いと赤いサビの含まれた水が出る可能性があります。

 

仮に古い水道管のまま建て替えの工事を進める事は出来なくありません。

 

ですが、工事途中に腐食していた水道管が、破裂してしまう可能性もあります。

 

またその様な菅から供給される水道を飲む事が、健康的かと言えばそうは思えません。

 

私たちの暮らす神奈川県では、古い鉛管について県営水道からこの様な情報を公開をしています。

 

 

建て替えをする地域の自治体によっては、鉛の菅を使っているなら補助金が出る自治体などもあります。

 

鉛管だけではなく鉄管も老朽化の対象となります。

 

いずれも神奈川県の県営水道では、鉛管も鉄管も取り替えを勧められます。

 

どうしても予算が足らずに交換しない場合は、業者として告知義務を果たした有無の書類を残す様に指導も受けます。

 

この他、古い敷地に建つ家を建て替える場合、上下水道には驚く様な配管方法を取っている場合があります。

 

 

建て替えの計画を始めると、良心的なハウスメーカーや工務店の場合はしっかりと下調べを行います。

 

水道局に出向いて図面を確認したり、現地を見て確認の作業も行います。

 

ですが稀に図面とも違い、現地を壊してみて初めて分かる分岐方法が発覚する場合もあります。

 

実際に起きる事例ですので、建て替えの計画をするならゆとりをもって行いましょう。

 

3.古い土留めや擁壁のある場合

 

家を建て替える時、忘れがちなのが古い土留めや擁壁の存在です。

 

土留めも強度的に問題が無ければ、そのまま使うケースもあります。

 

稀に「うちの土留めは、立派な○○石の石積みだから心配無い」とおっしゃられる方が居るのですが、そもそも玉石には土留めの能力は備わっておりません。

 

でも、崩壊寸前の土留めの上に、新しい家を載せてしまって安心が出来るでしょうか。

 

土留めは高低差が高ければ高いほど、やり変え工事費は高くなります。

土留めの面積が多ければ多いほど、やり変え工事費は高くなります。

 

予算にゆとりがあればやり変える事も可能でしょうが、なかなか現実的では無い事も事実です。

 

 

実際に土留めのやり変えを出来れば良いのですが、なかなかそこまでの費用が捻出出来ない事も多々あります。

 

仮に古い土留めを壊してやり変える予算が無い場合は、こんな方法もあります。

 

土留めの一番下から安息角を考慮して、家の基礎を深く入れる方法

建物の下に安全性の無い土留めがある場合、土留めの最下部から安息角を引きます。

その安息角のラインよりも建物の基礎を深く根入れする事で、土留めに土圧を与えない様にする事が出来ます。

この場合は古い土留めのやり変えは必要無くなりますので、深く基礎を根入れする工事費用と残土の処分費で済みます。

 

地盤改良工事で地盤の補強する事で、土留めに土圧が掛からない様にする方法

家の基礎を深く入れる方法と同じく、土留めはやり変えずに地盤改良杭で建物を支える様にします。

安息角のラインよりも杭を深く根入れするのはもちろんの事、地盤の許容応力度によってはさらに深く地盤改良杭を打ち込む場合もあります。

この場合も古い土留めのやり変えは必要無くなりますので、地盤改良工事費用と残土の処分費で済みます。

 

古い土留めに頼らず新たな擁壁で防護する

土留めが建物よりも上にある場合、新たな擁壁を造って防護するケースもあります。

安息角よりも上に擁壁を建てる事により、古い土留めが壊れてしまっても家が倒壊しない様な対策が取れます。

土留めのやり変え費用は発生しませんが、擁壁を造るための工事費用が必要になります。

 

古い土留めに頼らず建物の基礎を補強して防護する

土留めが建物よりも上にある場合、建物の基礎を頑丈に造って防護するケースもあります。

安息角よりも上に高い基礎を建てる事により、古い土留めが壊れてしまっても家が倒壊しない様な対策が取れます。

この場合は基礎を擁壁代わりにしますので、高い基礎部分に窓を設ける事は出来ません。

土留めのやり変え費用は発生しませんが、擁壁並みの高い基礎を造るための工事費用が必要になったり、基礎の耐圧盤をどの程度補強するかの構造計算も必要になります。

 

土留めの安息角から通常の基礎でも大丈夫な様に建物配置をずらしてしまう方法

 

これは古い土留めの高さや敷地の広さも関わって来ますが、建物自体を土留めから極端に離す事で土留めに土圧を与えない方法があります。

 

首都圏では土地が高額な傾向がありますので、あまり現実的ではありません。

 

ですが実際に建物の上や下にある土留めから離す事で、安全性を証明出来ればこの様な計画も出来なくはありません。

 

あなたの建て替えを計画している敷地には、この様な土留めはありませんでしょうか。

 

もしもこの様な土留めがある場合は、ハウスメーカーや工務店にしっかりと相談しながら予算の調整をする様にしましょう。

 

4.建て替えを検討するなら住宅ローンが組めるうちに

 

現役でお仕事についている間は古い家で我慢をして、退職されてから家を建てようとする方が居ます。

 

退職金と預貯金を合せて家を建てる

 

決して間違いではないかもしれませんが、気をつけたいのは老後の生活です。

 

住宅ローンを組めるなら、率先して住宅ローンを利用された方がオススメです。

 

 

昭和の時代を経験して、平成も30年で終わりを告げようとしています。

 

昭和の時代に家を建てた方に多いのですが、借金なんてするものではないと言う考え方があります。

 

ここで日本の景気を振り返ってみたいと思います。

 

日本は敗戦後に高度経済成長期を迎えて急速に発展しました。

 

その後、一度は落ち込むもののバブル期を経験して、また景気が良くなりました。

 

この頃に住宅ローンを経験している方は、比較的大きな利息を支払っています。

 

5％〜9％の利息です。

 

これを簡単に計算してみましょう。

 

 

昭和の高度経済成長期に家を建てた方は、この様な利息を払うという先入観があります。

 

当たり前の話ですが、借り入れなんてするものでは無いと言い切るのもよく分かります。

 

では、5％の場合を見てましょう。

 

 

この様に借り入れ額の倍以上の返済をして来た方も居ます。

 

この様な支払いをしていれば、住宅ローンなんて借りるものでは無いと判断するでしょう。

 

それでは今はどの様な形になるのでしょうか。

 

 

この様に大きく差が出る事になりました。

 

建て替えをする場合、20〜30代の方は少ないと思います。

 

仮に年齢的な部分があって、25年の返済計画だったとしましょう。

 

 

この様に最もお得になっていくのです。

 

むやみやたらに頑張って自己資金で家を建てようとするのは、今の時代はナンセンスです。

 

大変言いにくい事なのですが、もしもあなたが家を建てた後に亡くなってしまったり、三大疾病にかかってしまったとしましょう。

 

そしてあなたのパートナーである奥様にも、しっかりと相談をしてみてください。

 

現金をしっかりとストックして、住宅ローンで家を建てる。

 

ご主人に何かあっても現金のストックがあるので、お金の面では安心して暮らせるのではないでしょうか。

 

もしも現金を支払ってしまい、手元にお金が無く。

 

ご主人様に何かの事があれば、その先は途方に暮れるしか無くなるのではないでしょうか。

 

家を建て替えするなら、この様な部分もしっかりとチェックする必要があります。

 

 

5.まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

家の建て替えを費用だけで、どこに依頼をするのか検討しているだけではいけません。

 

これらのチェックすべき項目が、後々になって出て来てしまう事もあるでしょう。

 

良心的なハウスメーカーや工務店であれば、これらの問題について積極的にアドバイスをしてくれるはずです。

 

最悪の場合はお向いの更地を買い換えて家を建てた方が、トータルの建て替えコストが安くなってしまった。

 

そんな話が出る事もありますので、新築の一戸建てを建て替えるなら、目先のプランや性能だけにとらわれず、全体を見ながら計画をする事が大切です。

 

また住み替えと違い、建て替えの場合は近隣にお住いの方とのモラルも注意が必要です。

 

地域でしっかりと仕事をしている業者に依頼をし、近隣にお住いの方への充分な配慮が必要となります。

 

予算重視をし過ぎたり、切り詰めすぎたら、その後に色々と不満が出て来る事もあるでしょう。

 

少しでも建て替え後の生活を楽しむためにも、ぜひ信頼出来るパートナーを見つけて相談しながら家づくりを進めてくださいね。

 

あなたの建て替え場所が神奈川県内であれば、中尾建築工房でもお手伝いをする事が可能です。

 

その時には、是非お声を掛けてくださいね。