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新築一戸建てを建て替える時の注意点〜忘れがちなポイントを教えします

 
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新築一戸建てを建て替える時の注意点〜忘れがちなポイントを教えします
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はじめはリフォームを検討していたけど、話を進めて行くにつれ、たくさんのお金が掛かるのを知ってしまう事もありますよね。

それならいっその事、新築の一戸建てに建て替えたいと言われる方がいらっしゃいます。

もともとは古い家が建っていたのだから、家に掛かるお金以外に余計な費用が出るはずが無いだろう。

土地代は掛からないのだから、家には充分に予算を充てれる。

そう思って建て替えの計画を進めてみると、後から余分な費用が発生する事があります。

そこで建て替えや、土地購入からの新築依頼を受ける中尾建築工房から、突発的な費用が出ない様なチェック項目をご説明します。

 

1.解体工事の見積りはアスベストに注意

解体工事の見積りはアスベストに注意

 

割と契約を早く進めるハウスメーカーや工務店に、比較的多く見られるケースです。

 

建て替えですから、まずは既存の住宅を解体する事から始まります。

 

下調べが適当なハウスメーカーの場合、後から解体工事の費用が上がるケースがあります。

 

価格が上がる理由は、アスベストにあります。

 

皆さんはアスベストって聞いた事がありますでしょうか。

 

石綿(アスベスト)は、天然に産する繊維状けい酸塩鉱物で「せきめん」「いしわた」と呼ばれています。
その繊維が極めて細いため、研磨機、切断機などの施設での使用や飛散しやすい吹付け石綿などの除去等において所要の措置を行わないと石綿が飛散して人が 吸入してしまうおそれがあります。以前はビル等の建築工事において、保温断熱の目的で石綿を吹き付ける作業が行われていましたが、昭和50年に原則禁止さ れました。
その後も、スレート材、ブレーキライニングやブレーキパッド、防音材、断熱材、保温材などで使用されましたが、現在では、原則として製造等が禁止されています。
石綿は、そこにあること自体が直ちに問題なのではなく、飛び散ること、吸い込むことが問題となるため、労働安全衛生法や大気汚染防止法、廃棄物の処理及び清掃に関する法律などで予防や飛散防止等が図られています。

(厚生労働省ホームページより抜粋)

 

■アスベストによって引き起こされる病気

  • 石綿肺
  • 肺がん
  • 悪性中皮腫

これらの引き起こす要因とされており、現在は製造も使用も禁止されています

商業施設などの建築物の場合、耐火被覆等に多く使われておりますが、個人の一般住宅にもアスベストの含有されているモノもあります。

 

一般住宅で使用されている多くは、屋根や外壁、内装の天井等に利用されていました。

 

アスベストはレベル1〜レベル3まで分けられており、通常の解体工事に比べて撤去する際には細心の注意を払って解体をしなくてはなりません。

 

自治体によっては自治体が立会いの元、解体工事を行ったり、解体状況を撮影しながら進めたりします。

 

産業廃棄物としての処分費用も、通常の産業廃棄物に比べて割高になります。

 

多くの個人住宅であればレベル3が多いのですが、稀にレベル2のアスベストだった場合も過去にはありました。

 

いずれのアスベストでも重機での解体はせずに、飛散防止の為に手作業を基本とした作業になります。

 

レベル3が特別な施設を必要としないため30万円程度の増額で済むのに対して、レベル1やレベル2となると100万円単位の増額となります。

 

工事後の追加費用を防ぐためにも、心配な場合は見積り時にしっかりと解体業者に屋根や外壁、建物内部まで見てもらう方が良いでしょう。

 

仮に鉄板の屋根に、外壁は木の板張りをされている家なら問題はありません。

 

ですがスレート系の屋根材や、窯業系のサイディングだった場合は注意が必要です。

 

2.上下水道には気をつけて

上下水道には気をつけて

 

みなさんのお住まいになられている家には、それぞれ当たり前の様に水道がありますよね。

 

水道管はもともと、家の前の道路に給水本管(配水管)が埋設されています。

 

この給水本管から、自分の敷地に水道管を引き込んで水道を供給されています。

 

これらの配管は、今と昔では素材が全く違います。

 

■水道管の素材

  • 鉛管
  • 鉄管
  • ステンレス管

鉛管は鉛中毒を引き起こす場合があります。

鉄管はサビが起きやすくサビにバクテリアが付着するので、水質も悪くて衛生的にも好ましくない。

現在はステンレス管になっているので、ステンレスなら交換の必要はありません。

築年数が古い場合、どこかでやり直しをしてないなら、かなり古い水道管が使われている場合があります。

 

■対象となるケース

  • 古い家の新築後、一度も水道管のやり変えをしていない場合
  • 40数年以上を経過した家の場合、水道管も鉄の管、さらに古い場合は鉛管

 

私が子供の頃などは道路で水道の工事があると、こんなチラシが入っていたのを覚えています。

 

赤水が出る可能性があるので、しばらく水道は流しっぱなしにしてください。

 

そうです、水道管が古いと赤いサビの含まれた水が出る可能性があります。

 

仮に古い水道管のまま建て替えの工事を進める事は出来なくありません。

 

ですが、工事途中に腐食していた水道管が、破裂してしまう可能性もあります。

 

またその様な菅から供給される水道を飲む事が、健康的かと言えばそうは思えません。

 

私たちの暮らす神奈川県では、古い鉛管について県営水道からこの様な情報を公開をしています。

 

■鉛管の漏水修理について

 

公道内の鉛管については、漏水した場合は県営水道で修理し、お客様と調整のうえ取替え工事まで行うこととしています。

一方、宅地内(私有地)の鉛管については、公道から水道メーターまでの間で漏水している場合は、県営水道がサービスとして修理まで行いますが、取替え工事については、お客様負担でお願いしています。

また、水道メーターから建物までの間で漏水している場合は、お客様で修理を行っていただいております。

※下の漏水修理範囲図もあわせてご参照ください。

上下水道には気をつけて2

■宅地内の鉛管取替え工事について

 

鉛管は、経年劣化による漏水の可能性が高くなっています。

漏水が起こると、修理に費用がかかるだけでなく、建物や壁などに影響することもありますので、取替えをおすすめしています。

宅地内の鉛管取替え工事をお考えの方は、「神奈川県営水道の指定給水装置工事事業者」へご相談ください。

※ 宅地内の水道管はお客様の財産ですので、何卒ご理解のほどよろしくお願いいたします。

 

建て替えをする地域の自治体によっては、鉛の菅を使っているなら補助金が出る自治体などもあります。

 

鉛管だけではなく鉄管も老朽化の対象となります。

 

いずれも神奈川県の県営水道では、鉛管も鉄管も取り替えを勧められます。

 

どうしても予算が足らずに交換しない場合は、業者として告知義務を果たした有無の書類を残す様に指導も受けます。

 

この他、古い敷地に建つ家を建て替える場合、上下水道には驚く様な配管方法を取っている場合があります。

 

■実際に良くある配管の例

 

  • 隣の敷地を経由して、自分の敷地に上下水道が引き込まれている場合
  • 自分の敷地内の管に接続して、隣の上下水道が引き込まれている場合

 

もともとは1区画の土地を、後から2区画に変更して販売された場合に多いです。

また高台などで、逆勾配になってしまう立地の場合は、他人の敷地を経由して引き込まれている場合も見かけます。

この様な事も建て替えの際には発覚しますので、建てる前の段階で調査をする事をお勧めします。

 

建て替えの計画を始めると、良心的なハウスメーカーや工務店の場合はしっかりと下調べを行います。

 

水道局に出向いて図面を確認したり、現地を見て確認の作業も行います。

 

ですが稀に図面とも違い、現地を壊してみて初めて分かる分岐方法が発覚する場合もあります。

 

実際に起きる事例ですので、建て替えの計画をするならゆとりをもって行いましょう。

 

3.古い土留めや擁壁のある場合

古い土留めや擁壁のある場合

 

家を建て替える時、忘れがちなのが古い土留めや擁壁の存在です。

 

土留めも強度的に問題が無ければ、そのまま使うケースもあります。

 

稀に「うちの土留めは、立派な○○石の石積みだから心配無い」とおっしゃられる方が居るのですが、そもそも玉石には土留めの能力は備わっておりません。

 

でも、崩壊寸前の土留めの上に、新しい家を載せてしまって安心が出来るでしょうか。

 

土留めは高低差が高ければ高いほど、やり変え工事費は高くなります。

土留めの面積が多ければ多いほど、やり変え工事費は高くなります。

 

予算にゆとりがあればやり変える事も可能でしょうが、なかなか現実的では無い事も事実です。

 

■土留めの例

●建物を計画する地盤面より上にある場合

建物より上にある土留めは多くの場合、自分の敷地内では無い事が多いです。

この場合は他人の所有している土留めの安全性の有無が問われます。

もしも土留めが壊れた場合、下にある家が安全である対策を取る必要があります。

 

●建物を計画する地盤面より下にある場合

建物より下にある土留めは、ほとんどの場合が自分の敷地内に土留めがある事が多いです。

自身の所有する土留めになりますので、建物を乗せた時の土圧に耐えられるかの安全性が問われます。

 

 

実際に土留めのやり変えを出来れば良いのですが、なかなかそこまでの費用が捻出出来ない事も多々あります。

 

仮に古い土留めを壊してやり変える予算が無い場合は、こんな方法もあります。

 

土留めの一番下から安息角を考慮して、家の基礎を深く入れる方法

土留めの一番下から安息角を考慮して、家の基礎を深く入れる方法建物の下に安全性の無い土留めがある場合、土留めの最下部から安息角を引きます。

その安息角のラインよりも建物の基礎を深く根入れする事で、土留めに土圧を与えない様にする事が出来ます。

この場合は古い土留めのやり変えは必要無くなりますので、深く基礎を根入れする工事費用と残土の処分費で済みます。

 

地盤改良工事で地盤の補強する事で、土留めに土圧が掛からない様にする方法

地盤改良工事で地盤の補強する事で、土留めに土圧が掛からない様にする方法家の基礎を深く入れる方法と同じく、土留めはやり変えずに地盤改良杭で建物を支える様にします。

安息角のラインよりも杭を深く根入れするのはもちろんの事、地盤の許容応力度によってはさらに深く地盤改良杭を打ち込む場合もあります。

この場合も古い土留めのやり変えは必要無くなりますので、地盤改良工事費用と残土の処分費で済みます。

 

古い土留めに頼らず新たな擁壁で防護する

古い土留めに頼らず新たな擁壁で防護する土留めが建物よりも上にある場合、新たな擁壁を造って防護するケースもあります。

安息角よりも上に擁壁を建てる事により、古い土留めが壊れてしまっても家が倒壊しない様な対策が取れます。

土留めのやり変え費用は発生しませんが、擁壁を造るための工事費用が必要になります。

 

古い土留めに頼らず建物の基礎を補強して防護する

土留めが建物よりも上にある場合、建物の基礎を頑丈に造って防護するケースもあります。

安息角よりも上に高い基礎を建てる事により、古い土留めが壊れてしまっても家が倒壊しない様な対策が取れます。

この場合は基礎を擁壁代わりにしますので、高い基礎部分に窓を設ける事は出来ません。

土留めのやり変え費用は発生しませんが、擁壁並みの高い基礎を造るための工事費用が必要になったり、基礎の耐圧盤をどの程度補強するかの構造計算も必要になります。

 

土留めの安息角から通常の基礎でも大丈夫な様に建物配置をずらしてしまう方法

 

これは古い土留めの高さや敷地の広さも関わって来ますが、建物自体を土留めから極端に離す事で土留めに土圧を与えない方法があります。

 

首都圏では土地が高額な傾向がありますので、あまり現実的ではありません。

 

ですが実際に建物の上や下にある土留めから離す事で、安全性を証明出来ればこの様な計画も出来なくはありません。

 

あなたの建て替えを計画している敷地には、この様な土留めはありませんでしょうか。

 

もしもこの様な土留めがある場合は、ハウスメーカーや工務店にしっかりと相談しながら予算の調整をする様にしましょう。

 

4.建て替えを検討するなら住宅ローンが組めるうちに

建て替えを検討するなら住宅ローンが組めるうちに

 

現役でお仕事についている間は古い家で我慢をして、退職されてから家を建てようとする方が居ます。

 

退職金と預貯金を合せて家を建てる

 

決して間違いではないかもしれませんが、気をつけたいのは老後の生活です。

 

住宅ローンを組めるなら、率先して住宅ローンを利用された方がオススメです。

 

■住宅ローンを勧める理由

 

  • 今は低金利である事
  • 団信に加入できる事

 

※団信とは団体信用生命保険の略です。

団体信用生命保険は、住宅ローンの契約者が返済中に亡くなってしまったり、高度障害状態になってしまったりしたときに、ローンの残額を肩代わりしてもらえる住宅ローン専用の保のこと。ローン契約者に万が一のことが起こっても、残された家族が住宅ローンの返済で経済的に困らないようにするための生命保険の一種。

フラット35以外の住宅ローンなら、団信はほとんど加入が義務となっています。

団信と言うとても有難い保険が出来た事により、家を建てる方も増えています。

 

昭和の時代を経験して、平成も30年で終わりを告げようとしています。

 

昭和の時代に家を建てた方に多いのですが、借金なんてするものではないと言う考え方があります。

 

ここで日本の景気を振り返ってみたいと思います。

 

日本は敗戦後に高度経済成長期を迎えて急速に発展しました。

 

その後、一度は落ち込むもののバブル期を経験して、また景気が良くなりました。

 

この頃に住宅ローンを経験している方は、比較的大きな利息を支払っています。

 

5%〜9%の利息です。

 

これを簡単に計算してみましょう。

 

■3,000万円を借り入れしたケース

●借り入れが3,000万円で金利が9%の場合(借り入れ期間35年

1年=12ヶ月×35年間=420か月

月々の返済23万5197円

実際に払う事になる総返済額は9,878万3,114円

借り入れたお金が3,000万円なのにも関わらず、金利が9%もあると元金よりも利息が圧倒的に高くなります。

6,800万円以上の利息を支払っているので、これではたまったものではありません。

少しでも早く返済を終わらす為に、とにかく繰上げ返済が有効です。

 

昭和の高度経済成長期に家を建てた方は、この様な利息を払うという先入観があります。

 

当たり前の話ですが、借り入れなんてするものでは無いと言い切るのもよく分かります。

 

では、5%の場合を見てましょう。

 

■3,000万円を借り入れしたケース

●借り入れが3,000万円で金利が5%の場合(借り入れ期間35年

1年=12ヶ月×35年間=420か月

月々の返済15万1406円

実際に払う事になる総返済額は6,359万0646円

借り入れたお金が3,000万円なのにも関わらず、金利が5%もあると元金よりも利息が圧倒的に高くなります。

3300万円以上の利息を支払っているので、やはり元金よりも高い利息を払う事になります。

少しでも早く返済を終わらす為に、繰上げ返済が有効です。

 

この様に借り入れ額の倍以上の返済をして来た方も居ます。

 

この様な支払いをしていれば、住宅ローンなんて借りるものでは無いと判断するでしょう。

 

それでは今はどの様な形になるのでしょうか。

 

■3,000万円を借り入れしたケース

●借り入れが3,000万円で金利が0.7%の場合(借り入れ期間35年

1年=12ヶ月×35年間=420か月

月々の返済8万556円

実際に払う事になる総返済額は3,383万3,618円

借り入れたお金が3,000万円で、金利が0.7%の場合は元金との差が車一台分の利息で済んでしまいます。

もちろん金利の変動があったりする場合もありますが、さらに低金利のローンに借り換える事も可能です。

なおかつ団信がありますので、必要以上の繰上げ返済をする必要が無いのです

 

この様に大きく差が出る事になりました。

 

建て替えをする場合、20〜30代の方は少ないと思います。

 

仮に年齢的な部分があって、25年の返済計画だったとしましょう。

 

■3,000万円を借り入れしたケース

●借り入れが3,000万円で金利が0.7%の場合(借り入れ期間25年

1年=12ヶ月×25年間=300か月

月々の返済10万9034円

実際に払う事になる総返済額は3,271万0250円

借り入れたお金が3,000万円で、金利が0.7%の場合は35年と比べてますます利息が少なくなります。

もちろん金利の変動があったりする場合もありますが、さらに低金利のローンに借り換える事も可能です。

なおかつ団信があります。

ここまで来ると住宅ローンはある意味、生命保険と同じです。

必要以上の繰上げ返済はせず、貯蓄だけはしておきましょう。

金利変動があった際の繰上げ返済に有効です。

 

この様に最もお得になっていくのです。

 

むやみやたらに頑張って自己資金で家を建てようとするのは、今の時代はナンセンスです。

 

大変言いにくい事なのですが、もしもあなたが家を建てた後に亡くなってしまったり、三大疾病にかかってしまったとしましょう。

 

そしてあなたのパートナーである奥様にも、しっかりと相談をしてみてください。

 

現金をしっかりとストックして、住宅ローンで家を建てる。

 

ご主人に何かあっても現金のストックがあるので、お金の面では安心して暮らせるのではないでしょうか。

 

もしも現金を支払ってしまい、手元にお金が無く。

 

ご主人様に何かの事があれば、その先は途方に暮れるしか無くなるのではないでしょうか。

 

家を建て替えするなら、この様な部分もしっかりとチェックする必要があります。

 

 

5.まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

家の建て替えを費用だけで、どこに依頼をするのか検討しているだけではいけません。

 

これらのチェックすべき項目が、後々になって出て来てしまう事もあるでしょう。

 

良心的なハウスメーカーや工務店であれば、これらの問題について積極的にアドバイスをしてくれるはずです。

 

最悪の場合はお向いの更地を買い換えて家を建てた方が、トータルの建て替えコストが安くなってしまった。

 

そんな話が出る事もありますので、新築の一戸建てを建て替えるなら、目先のプランや性能だけにとらわれず、全体を見ながら計画をする事が大切です。

 

また住み替えと違い、建て替えの場合は近隣にお住いの方とのモラルも注意が必要です。

 

地域でしっかりと仕事をしている業者に依頼をし、近隣にお住いの方への充分な配慮が必要となります。

 

予算重視をし過ぎたり、切り詰めすぎたら、その後に色々と不満が出て来る事もあるでしょう。

 

少しでも建て替え後の生活を楽しむためにも、ぜひ信頼出来るパートナーを見つけて相談しながら家づくりを進めてくださいね。

 

あなたの建て替え場所が神奈川県内であれば、中尾建築工房でもお手伝いをする事が可能です。

 

その時には、是非お声を掛けてくださいね。

 


お客様の声に耳を傾けると、どうやら自然素材で家づくりをした方たちの多くが、最初から「自然素材で建てよう」と決めていたわけではないようです。様々な住宅展示場や見学会に足を運び、実際に見て触れて、比べた結果、「やっぱり自然素材がいい!」と感じてくださっているのです。

木を使っているからこそ伝わるぬくもりや香り。
漆喰によって心地よく湿度調節された空間。

木目が印刷された既成品やビニールクロスには絶対に出せない“本物感”は、写真や文章だけではなかなか伝えきれません。
一世一代の大きな買い物、住まい。

後悔しない家づくりのためにも、まだ自然素材の家を見学していない方はぜひ一度、体験されることをおすすめします。
弊社の見学会では、予約制で1組ずつ1時間程度の時間をいただき、中尾建築工房が実際に手がけた建物をご案内しております。ご予算から素材、構造まで、あなたのご質問・ご相談に代表の中尾が責任を持って、しっかりお答えいたします。

すでに入居されている建物の場合は、その住まいのオーナーさんから率直な感想を聞けることも・・・。

曖昧にごまかしたり、嘘をついたりするのが嫌いなので、どんなことにも正直にはっきりお答えすることをお約束いたします。

しつこい営業なども一切いたしませんので、安心してご来場ください!

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