横須賀市や逗子葉山に収益物件を建てるならアパート経営よりもベース契約がお勧めな理由とは？
横須賀市や逗子葉山に収益物件を建てたいけど、アパートを建てた方が良いのか？
それともベース契約に特化した家の方が利回りが良いのか？
地域によってはアパートの方が良いかもしれませんが、横須賀市や逗子葉山に限っては必ずしもアパート建築が良いとは言い切れません。
そこでこの記事のライターである中尾建築工房が、横須賀市や逗子葉山に収益物件を建てるならベース契約とアパート建築のどちらが良いのか解説させて頂きます。
Contents
1.ベース契約のメリットデメリット
米軍関係者と結ぶ「ベース契約」は、特有のルールがある一方で非常に収益性が高いのが特徴です。
まずはメリットとデメリットの比較をAIの答えと共に、リアルな情報として比較をしてみましょう。
AIが教えてくれたメリット
高賃料・高利回り: 一般相場の1.5〜2倍近い賃料設定が可能で、利回り18%〜27%超を狙えるケースもあります。
確実な支払い: 賃料は米軍の住宅手当から支払われるため、未払いのリスクが低いです。
AIが教えてくれたデメリット
厳しい基準: 横須賀基地住宅部による検査があり、間取りやエアコン、大型家電（乾燥機等）の設置が必須となります。
入退去の波: 「10日前までの退去予告」が認められているなど、急な空室が発生しやすく、空母の出港タイミング等で半年以上の空室になるハイリスクな面もあります。
と言うのがAIが教えてくれたメリットとデメリットです。
ここからは建築に携わる、私のご紹介するメリットのご紹介です。
駅近の物件で無くとも良い。
ベース契約を検討する場合、駅に近い土地に建てなくても良いです。
それはベースで働く方達の多くは、移動に対して車を使います。
出勤する際も車ですからご主人様の車、奥様の車が止められる駐車スペースがあれば良いです。
またお友達を呼んでのホームパーティも出来る様、さらに車が止められれば尚良しです。
高所得者が多い
アメリカからのお給料になりますから、若くしても高所得者が多いです。
アメリカは現在ハイパーインフレとも言える状態なので、一戸建ての価格も高いがお給料も高いです。
それに対して日本国内はスタグフレーションなので、給与は上がらず物価は高いと言う悪い状態です。
AIのメリットでもご紹介していますが、給与以外の米軍からの住宅手当がありますので、日本人の所得のそれとはかなりの差があります。
また米軍からの家賃補助がありますので、日本の夫婦共働きの家庭よりも収入面では高い方も居ます。
人気のエリアであれば即入居が見込まれる
私の住んでいる坂本町は、米軍基地で働く方がとても多いです。
ベース契約で借りている方も多いですが、中には販売された家を購入して住んでいる方もいらっしゃいます。
つい先日も私と同業の社長の築年数30年ほどの家が、リフォーム後に不動産のポータルサイトに情報が出ていました。
月額家賃30万円で、すぐに入居が決まっていました。
また二軒隣の家も現在リフォーム工事に入っており、話を聞くとベース契約で貸し出す予定との事でした。
これが軍検の査定に沿った新築の家であれば、月額の家賃は高額な家賃が見込めます。
2.一般アパートのメリットデメリット
アパート経営は地元住民や通勤者をターゲットにする、オーソドックスな投資です。
同じ様にAIに聞いてみました。
AIが教えてくれたメリット
需要の安定性: 子育て支援に力を入れているエリアや駅近物件であれば、通年で安定した稼働が見込めます。
管理のしやすさ: 特別な設備基準がなく、一般的な日本の商習慣で運用できます。
ではデメリットはどうでしょうか？
AIが教えてくれたデメリット
利回りの限界: 横須賀は空き家率が15.55%と県内でも高く、差別化できないと賃料下落や空室リスクにさらされます。
ここからは建築に携わる、私のご紹介するデメリットのご紹介です。
アパート建築は設備費用が嵩む
一般アパートを建築する際には、複数の戸数を計画すると思います。
- 玄関
- キッチン
- トイレ
- 浴室
- 洗面化粧台
- バルコニー
- 給湯器
- 界壁
- 給排水工事
どれだけ安い設備を設けても、戸数分は必要になってしまいます。
また界壁と呼ばれる戸境壁も必要になり、遮音性や火災の延焼を防ぐ為の耐火性能が建築基準法で定められていますので、戸建てを建てるよりも高額な建築費用になりやすいです。
給排水工事も戸数分は必要になってしまいますし、戸数によって前面道路の本館から引き込み直しも必要になります。
当然ですがアスファルトを切ったり掘ったりしますので、道路を直す工事も必要になります。
また横須賀市や逗子葉山などの地域は塩害地域ですから、給湯器などの交換も10年持てば良い方です。
3.ベース契約は家が壊れされてしまう？
アメリカ人向けに家を貸し出すと、家が壊れされてしまうと言うことを聞く場合があります。
私が思うに若い米兵さんだったら、お酒を飲んだ勢いで暴れてしまうと言うのは分かる気がします。
では地位の高い上官クラスの方だったらどうでしょうか？
ですが実際に貸し出されている家々を見ていますが、日本人と大差がある様には見えません。
朝のゴミ出しの際にも挨拶は丁寧ですし、傍若無人な方を見かけた事が無いのです。
夜は静かだったりしますし、とんでもない音を立てている家も見かけた事が無いです。
では上官クラスの方達が好む家とは、どの様な家なのでしょうか？
合板フローリングよりも硬めの無垢材フローリング
またフローリングなども安い合板フローリングよりも、硬めの無垢材は喜ばれるそうです。
合板フローリングは傷がついてしまうと、中の合板がすぐに露呈されてしまいます。
貧相な感じもしますし、補修が必要になるかもしれません。
硬めの無垢材のフローリングの場合、少し凹んだ感じにはなるでしょうけど、木目は変わる事がありません。
見た目も無垢材独特の風合いがありますし、なにより高級感が出ます。
耐久性に関しても良い素材であるのは喜ばれるポイントになるでしょう。
壁紙では無く漆喰の壁や天井
室内の天井や壁には壁紙では無く漆喰を塗る事で、横須賀市や逗子葉山独特の湿気とはさよなら出来ます。
三浦半島特有の湿気は壁紙で仕上げてしまうと、あとは剥がれるのを待つだけになります。
それであれば調湿可能な漆喰を塗る事で、湿気とは無縁の生活を過ごせる事になります。
私の会社で家を建てている方は皆さん、ヨーロッパの漆喰で仕上げています。
全て調湿性能の高い素材を採用してますから、横須賀市や逗子葉山に暮らしている方でも湿気に困っている方がいません。
穴が空いたりひび割れが起きても大丈夫。
ご覧の様にご家庭であるもので、補修も可能です。
むしろ加湿器を導入して、加湿したいと言う方も何名か居るくらいなので、湿気対策としては最適な選択です。
高い断熱性能
私の知る限りアメリカ人の方やアメリカ海軍で働く方は、エアコンの効き具合を気にする方が多いと思います。
夏は冷え過ぎくらいが良いみたいで、冬は超暖かいのを好む様です。
そこに来て現在は2025年の４月から建築基準法の改正がありました。
そこには省エネ審査も必要になりましたので、これから新築を建てる家には高い断熱性能が求められます。
つまり彼らにとっては最適な家になりますので、よりエアコンの効きが良くなる家に住みたくなると言うことに繋がります。
バーベキュー出来る環境
アメリカ人の方やアメリカ海軍で働く方は、バーベキューをとても好んでいます。
私も過去に建てたアメリカ海軍で働く方の家を建てた事があります。
どのお宅でもバーベキューが出来る様になっているそうですし、やはり好きだとの事。
ですが私の隣に住んでいるらピットさんはバーベキューをしている様子を見た事がありません。
ですから、ちょこっと気になって聞いてみました。
いや、ほんとは庭のウッドデッキとかでやりたいんだけど、匂いが周りに迷惑が掛かってしまうんじゃないかと思って。。
実は裏の狭いところで肉を焼いて、室内で食べる様にしているんだよ。
駐車場が複数台欲しい
米軍基地の中では駐車場がとにかく埋まってしまうので、とにかく駐車場があるのが良いそうです。
基本的に通勤は車になりますし、家族の車も必要になります。
ですから最低限2台は、車が停められる環境が良いそうです。
また前項でバーベキューをするのが好きな方達なので、ホームパーティーも行うそうです。
そんな時、お友達の車も停められる環境があれば最適との事。
私も実際にいずれは建て替えを行って、ベース契約を計画しています。
その為にもあまり使うことは無いですが、すぐ側の月極駐車場は借りている状態です。
建物もそれなりの大きさが必要
私の住んでいる団地と言うのは大きめの建売住宅で販売されたエリアと、土地のみで販売されたエリアがあります。
私の家のあるエリアは全ての方が注文住宅で、それなりの大きさの家々が立っています。
その多くは40坪以上はある家が殆どです。
やはりあまり小さい家に住むと言うよりは、広ければ広いほど良いと言う理想はあるみたいです。
それだからか私の家の隣からむこう6棟は、全部ベース契約の家になってしまっています。
浴室があっても別途シャワーが必要
一戸建てには浴室があるので日本人の感覚ではシャワールームは必要無い気がします。
ですが彼らにとっては、どんな時でも入れるシャワーがあるのを望まれます。
湿気だったり汗をかいたら、すぐにシャワーに入りたい。
分から無いでも無いですが、シャワールームはかなりの確率であった方が良いとの事でした。
この様に上官クラスの好む家を建てた場合、暴れてしまう様な若い方は入って来ないでしょう。
ある一定の位の方であれば、その様な事は無いと思います。
それこそ地位の高い方になればなるほど、とても丁寧に使ってくれると思います。
私は常日頃から隣も米軍の方ですし、斜向かいの方も米軍の方がお住まいです。
隣からむこう6棟は全部ベース契約の家になりますから、朝のゴミ出しなどでもお会いする機会があります。
挨拶はとても丁寧ですし、外でバーベキューをしている方も見かけません。
夜になっても静かな環境ですし、とても良い住環境だと思います。
その為にも地位の高い方に借りてもらえる様な、仕様を選ぶことも大切だと思います。
ちなみに私も建て替えする計画を決めているのですが、お隣のラピットさんにも相談しました。
そんな家を建てるんだったら、私の上官を紹介するよ！！
とっても有り難いお話を頂けました。
4.まとめ
いかがでしたでしょうか？
所有している土地に建てたとして、10年間をベース契約で賃貸に出せたとしましょう。
すでに元は取れるでしょうから、そこからは毎月高額な利益が生まれます。
10年を経過したなら立派な家賃が取れる家に、自分で住んでも良いですし。
もしくは日本人向けに貸し出しても良い訳です。
また考え方によっては、売りに出しても良いかもしれません。
でも私だったらベース契約で賃貸を可能な限り継続して、趣味の釣り船代を安定して得られる方が良いと思います。
横須賀市や逗子葉山で家を建てている工務店が、ベース契約の家を建てるくらいなので、アパート経営よりは低リスクなのでは無いかと思います。
事実、私の隣人は実際にベース契約で長年貸し出し続けて、二人の男の子を育てられたと喜んでらっしゃる方もいますからね。
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