建売住宅を建てる工務店から注文住宅の家を購入するなら気をつけて！注文住宅専門の工務店が教える契約前に失敗や後悔を回避する知恵を身に着けよう

建売住宅を建てている業者から家を購入すると、なぜ失敗や後悔すると言えるのでしょうか。

この記事をまとめている中尾建築工房は自然素材の注文住宅専門の工務店ですから、建売住宅を扱う工務店とは無関係です。

ですが建売住宅と注文住宅はジャンルが違えども、共通点がある事をご存知でしょうか？

では何が共通なのでしょうか？

• 商社などの材木や設備、サッシなどの仕入先
• 指定確認検査機関
• 職人さん同士の繋がり
• 協力業者さん

住宅の業界の中では、どの様な感じなのかを見て行ってみましょう。

この中から分かるのは、建売住宅会社が相当苦戦を強いられているという事が、情報として入って来ています。

建売用地を仕入れをしても、よほど立地の良い物件以外は売れない。

事実アットホームやスーモに掲載されている建売住宅は、立地の割にずいぶんと高額な物件が目立ちます。

すると建売住宅会社は何をするかといえば、注文住宅も建てると言う方向にシフトをします。

餅は餅屋と言いますが建売住宅販売事業と、注文住宅事業では似て非なるものになります。

建売住宅なら誰も気にしないポイントであったとしても、注文住宅になってしまうとそれ相当のスキルが必要になります。

建売住宅は同じ様な家を量産して建てるのが、本来の生業であるはずです。

とにかく数を建てる事にやっきになっている会社に、注文住宅の設計から施工までしっかりとできるかといえば疑問が残ります。

建売住宅を建てている会社では、資材の高騰が大変な事から完全に売れる場所でない限り、土地の仕入れもしない傾向があるのかなって思います。

またすでに仕入れをしている建売住宅会社の中には、建売を建てても売れるであろう金額にはならない事から、建てずに土地のみを売っている会社もあります。

それこそ建売住宅大手のオープンハウスなどは、建設業の許可を持っている会社のリストを調べて、片っ端から連絡を入れている様です。

オープンハウスと申します。

御社は建売住宅事業を行われてはいないでしょうか？

もしも行われているのであれば、弊社オープンハウスが低価格にて請け負わさせて頂きます。

この様に自社の仕入れと売れ行きに不審があるのか、建設業の許可を持っている会社にならどこでも連絡をしてきます。

自然素材の注文住宅を専門にしている中尾建築工房にですら、この様に連絡が定期的に来るのです。

そんな連絡をもらって私が思う事は。

オープンハウスさんクラスの会社が、うちの建物を建てられるスキルが有ると思えないので電話を切ってもよろしいでしょうか？

と、この様な会話になってしまいます。

つまり大手ですらこの様な状況にあるのですが、そんな中でもやっきになって、建売住宅を売り続けている会社もあります。

ではなぜ建売住宅を建て続けて、売り続けることが出来るのでしょうか？

ですがそれでは仕入先や業者さんは、商売として成り立たないのでは？

そんな声が聞こえてきそうですね。

実は現在の業者と言うのは、全てが日本人の職人さんではありません。

外国人の職人さんも居たりします。

ただし外国人だからといって技術が無い訳では無いのですが、教えている指導者に問題があります。

指導者がしっかりと職人さんとしての技術を教えている場合は問題ないのですが、技術をろくに教えず現場に行かせて作業をこなさせる業者もあります。

たとえば基礎工事の代金が普通の家で、140万円だったとしましょう。

それを半分以下の60万円で仕事をしてもらいます。

日本人の業者であればやらない、もしくは出来ない単価になります。

ですが外国人社長で外国人労働者を雇用している会社の場合、そのまま請け負ってしまいます。

とにかく数を回してあっちこっちの現場を掛け持ちますので、基礎工事の品質に多くの問題が出てしまう場合が多々あります。

この様に外構人労働者だけで、廻している会社の存在がわかります。

ではこれらの弊害はどの様な形になるのでしょうか？

• 基礎の天端が不正確
• 鉄筋のかぶり厚さが適当
• 図面通りの基礎ではない
• 基礎に傾きがある
• 立ち上がり基礎の必要な場所に基礎が無い
• 立ち上がり基礎の位置がずれている

今は主に配筋検査などがありますから、ホールダウン金物などのアンカーボルトが無いと指摘をされます。

ですからこれらの金物が無いと言う事はありません。

ですが検査で指摘される以外にも、ざっとこれだけの不手際が見かけられます。

これらを施工管理職が指摘をして直せるかと言うと、完成した基礎に対して補修で直せるものは一つもありません。

せいぜい天端のレベラーを流し直すということは可能かもしれませんが、レベラーの標準厚みは10～15mmまでとなっています。

それ以上の増し打ちはしないモノになっていますので、レベラーを流した後にさらに流せるという訳ではありません。

また昨今は剛床構造と言って、土台の上に直接床を貼る方法が取られています。

 

剛床構造は基礎に土台を載せた時に、レベルで水平を見ることが必要な構造です。

 

土台天端を見る事で不陸があるなら、基礎パッキンと土台の間に調整板を入れる事で基礎天端の調整が可能です。

 

ただし調整板は2枚までしか、重ねることが出来ません。

 

最大の厚みで3mmになりますから、3mmを2枚重ねて6mmまで調整が可能です。

 

それ以上は調整が効きませんので、基礎の天端はズレを少なくする必要があります。

 

ですがそもそも6mmもの基礎天端がずれている様では、基礎職人さんとしてはどうなのかと疑問すら感じます。

それでも気にせず建て続けている建売業者は、そもそも基礎パッキンの調整材などを現場に入れたりはしないそうです。

基礎パッキンしか現場に入らないので、当然ですが調整無しの床が出来る事になります。

この様に基礎工事の段階で手を抜けば、次は大工さんの工事の際に可能な限り修正出来るかもしれません。

ですが建売業者の職人さん達は、誰もが治す気が無いと言う事を口にするそうです。

特に私の情報網としては神奈川県内の中でも、特に横浜市、藤沢市、鎌倉市、逗子市、葉山町、横須賀市、三浦市での情報をまとめています。

他の地域は分からないのですが、これらの地域ではこの様な情報がリアルに回っています。

一体なぜ、こんな事が起きるのでしょうか？

遡ること私が大工の修行を始めた時代は、鳶職人と言う職人さんが存在していました。

鳶職は家の上棟作業の際に、高いところに登って梁を組んだりしていました。

足場を組むのも鳶の仕事でしたし、基礎工事も鳶の仕事でした。

ですが今では鳶職と言う概念がなくなり、基礎工事は基礎職人さん。

足場は足場職人さん、そして高いところに登って梁を組んだりするのは大工さんという感じになりました。

それが大工の高齢化により、高いところに上がれない大工が増えました。

それとともに現れたのは、建て方屋と呼ばれる建て方専門の業者が現在増えています。

建て方屋はとにかく木軸を組むのを仕事としていますし、大工としての修行を経験している訳ではありません。

元大工の私から見ていると、建て方屋さんの仕事は荒過ぎる傾向になると思えてなりません。

梁を組むのも掛矢（かけや）を水平に落とす必要があるにも関わらず、無理やり斜めの状態で梁を仕口（しくち）に落とします。

本来は大きめの掛矢や木槌で梁の仕口の頭を叩くのですが、掛矢や木槌の平らな部分で仕口を丁寧に叩くことが必要です。

なぜなら仕口を丁寧に刻んだ経験がないので、叩いて組み上げれば良いという概念で仕事をしています。

ですからなんでもかんでも斜めに叩いてしまうので、仕口の欠片が欠けて飛んでくる事もしばしばあります。

これは丁寧に組み上げていると言うより、荒々しく組み上げていると言えます。

建て方屋の作業員はこの様に、全体的に荒っぽい性質を持っているので、土台のレベルを調整することもありません。

すると一体、どの様になるでしょうか？

荒床の下地は不陸が多くなり、水平であって欲しい部分が水平では無くなります。

 

つまりリビングにリビングボードを置いてみたり、キッチンに食器棚などを置く事で床が水平では無い事が目に見えて分かってしまいます。

 

当然の話しですが1Fのレベルが悪いと言う事は、2Fのレベルも悪くなると言う事になります。

 

3F建てなら3Fのレベルが最も悪いことになりますよね。

 

レベルの悪さは、屋根にも悪影響を及ぼします。

棟木や母屋と呼ばれる部材は、屋根を形成するための水平方向に設置される部材です。

水平になっていて当たり前のモノになるのですが、これらのレベルも当然悪くなってしまいます。

場合によっては屋根の中に水たまりを作ってしまう事になりますので、雨漏りのリスクも高くなると言う事が言えます。

基礎の天端がきっちりしていない。

大工さんなら調整できるが建て方屋は調整しない。

そのため土台敷きをやってみたり、床の断熱材くらいなら入れられるでしょう。

それでも家は少しでも安く欲しいなぁと思われる方も、実際には居らっしゃるでしょう。

安い価格は魅力的に見えるかもしれませんが、買ってから失敗したと思ったり、後悔する様では悲し過ぎますよね。

また大工さんのお友達がいれば見てもらうことも出来るかも知れませんが、なかなかそんな繋がりがあるとは思えません。

ここまでお読みいただいた中で結論から言えば、なぜ注文住宅専門の工務店と比べて建売住宅も建てている工務店とで、総額に開きがあるのか疑問を持つ方もいらっしゃるでしょう。

単価のない仕事は、それなりに済ませてしまう傾向が職人さんの中にはあります。

ただし技術力のある職人さんは、そもそも単価の合わない仕事は請け負いません。

現在の１棟あたりの建売住宅の単価というのは、大工さんが3週間程度で終われば手間以上になると言われています。

大工さんが一ヶ月ちょっとで終われば、なんとか手間になると言われています。

そして２ヶ月掛かれば、手間にならないと言われています。

＊ここで言う手間と言うのは職人さんの業界で手間賃の意味です。

手間になる、手間になったと言うのは、一日あたりの日当として合うという意味です。

逆に手間にならないと言うのは、一日あたりの日当として合わないという意味になります。

つまり建売住宅会社の単価は、とにかく低く設定されているため、全ての職人さんたちは余計な仕事は一切しません。

注文住宅を専門で建てている工務店の場合、腕の良い職人さん達が手間になる単価で設定をしています。

当然ですが手間にもなりますし、言われていない仕事に対しても、もっと良くという様に考えて仕事をします。

また各協力業者の職人さんとも連係して仕事をしますので、自分のことだけを考えて仕事をする事がありません。

これに現場を管理している施工管理がしっかりしていれば、突発的な何かがあっても臨機応変に対処が出来ると言う事になります。

ここまでで注文住宅を専門にしている工務店と、建売住宅も建てている工務店とでの当たり前の常識を述べさせていただきました。

結論から言えば、こんなところでしょう。

注文住宅専門の工務店は、工事期間もしっかり余裕を見て建てる計画を行います。

 

見積もり単価に関しても、腕の良い職人さん達に合わせて設定しています。

 

単価も時間もしっかりと取れているので、職人さんたちも仕事に対して、良い方向に協力し合ってくれます。

 

そして施工管理も少ない棟数を一棟一棟見ますので、自ずと細かい部分に手が届くということになります。

建売住宅も建てている工務店の場合、工事期間も適当です。

 

見積もり単価に関しても、会社が定めた低い単価で納得してくれる職人さんたちに発注をします。

 

単価がありませんので他職人さんとの連携は取れず、誰もが己のためだけに働きますから、クオリティが上がる訳がありません。

 

また施工管理も多棟数を管理しますので、肝心な箇所は見れていない傾向が多々あります。

この様に注文住宅を専門にしている工務店。

建売住宅が本業で注文住宅も建てている工務店。

それぞれに見積価格に開きがあると言う、業界的には当たり前の明確な理由になります。

誰にも予算があって、購入したい土地は立地的にも文句なし。

土地に予算を取られてしまう分だけ、建物にそこまでの予算が廻せない場合はどうしたら良いのだろう。

そんな方にも、私は多くお会いした事があります。

また購入される土地には重視をするけど、家はそんなに重きを置かないと言う方も居らっしゃるかと思います。

気にしない方はそのまま建てれば良いでしょうし、気にされる方はとにかく気になってしまうかと思います。

気になってしまう方の場合、そんな時にはホームインスペクターに頼ることも可能です。

ホームインスペクター（住宅診断士）に依頼をし、検討している建売住宅の内覧会に同行してもらう方法もあります。

そこでクオリティに問題がある様であれば、考え直したほうが良いかもしれません。

それでもその金額でやってくれるのであれば、お願いしたいと思う場合があるかもしれません。

この場合は注文住宅を依頼した後に、ホームインスペクターにチェックをしてもらう事で、施主自ら発見出来ない様な欠陥を見つけることが可能です。

欠陥がある様ならホームインスペクターに指摘をしてもらい、是正の工事を建売住宅も建てている工務店に依頼するのも良いでしょう。

ただし着工から竣工までの期間で、全てをホームインスペクターにチェックをして貰う場合は、それなりにコストが発生することも考慮したほうが良さそうです。