湘南に建てる店舗兼用住宅｜どこでも自由に建てられるか？

私が日々、活動している逗子や葉山は、割と小さめの飲食店さんを見かける事が多いエリアです。
老舗と呼ばれる店舗があったり。
最近では、新しいお店も割と多く出てたりするんですね。
さて、この店舗。
単独の店舗もあれば。
店舗兼用として、住宅を兼ねて建てる場合もあります。
下が店舗で、2階や3階が自宅なんてケースもよくあったりしますよね。
こういった計画の場合。
どこを買っても良い訳かと言えば。
そ〜ゆ〜訳では、ございませんで。
それぞれ用途地域によって、作れる店舗の種類や規模が分かれてしまいます。
用途地域は各市町村の都市計画図に掲載されているから、自分でもネットで引っ張れますよ。

画像は参考程度に留めておいてね（笑）
目ん玉、痛くなっちゃいますから。。
これは逗子市の都市計画図になりますが。
緑色の部分が第1種低層住居専用地域になります。
ここは割と店舗を作るには規制の多い地域ですね。
そして規制の少ない用途地域は赤やピンク、黄色に薄緑色の部分になります。
規制の少ないところと言えば、主にロードサイドだったりします。
これ、単純にね。
住むだけの所と。
商店街だけの所を。
しっかり、分けてるのよね。
例えば。
閑静な住宅地として、造られた団地があったとして。
そこの用途地域が第1種低層住居専用地域であった場合。
そこにあっても良い店舗と言えば、なんでしょう。
診療所なんてあると、安心しますよね〜
郵便局なんてあっても、便利ですよね〜
小じんまりとした食堂なんかあっても良いですよね〜
交番は店舗じゃないだろうけど、あると安心出来ますよね〜
居酒屋は酔っ払いが歩き廻りと困るから、作っちゃ駄目〜
と、こんな具合で。
色々と造れる店舗の制限があったりします。
飲食店の様なジャンルは建築基準法的に見ると、食堂のジャンルになる。
そうなるとね。
第1種低層住居専用地域特有の規制が掛かってくるから。
店舗と住居を併用させた場合、最大で50m2までしか。
店舗部分（非住宅部分）を作る事は出来なかったりします。
でも、たまに。
なぜか家が建ちまして。
後から店舗部分が壊れて、店舗部分が広がった（笑）
なんてケースも見かけます。
これね、マジックみたいなケースですけど。
あってはいけない感じのパターンです（笑）
どうしてもやりたい人は、やれば良いのでしょうけど。
私の場合はまず、こういったケースはオススメをしておりません。
なぜなら。
店舗も住居も、個人の資産として捉えた場合。
違法な行為を行っている場合、即換金出来ない負の資産になってしまいます。
今の世の中、たいていの方が住宅ローンで家を買う、家を建てる方がほとんどでして。
違法な行為を行っている建築物は、住宅ローンを組む上で。
一番ネックになってしまうのです。
銀行さんも住宅ローンを貸し出して、抵当権を設定する以上。
違法建築と言う負の遺産は持ちたくな〜い！！
と、仰られますので。
建物の確認済み証と、完了検査済み証の整合性を重視します。
そこで。
完了検査合格後に違法、脱法をやってしまうと。
即換金する時、いくら買主が現れて買いたいと思っても。
銀行さんとしては、ローンの融資自体が下りません。
つまり、資産として捉えた場合。
現金で購入してくれる方のみにしか。
販売出来ないと言う事にも成りかねない。
つまり、いざという時に現金化しにくくなってしまうと言う事なんですね。
そんな理由から、私的にはお勧め出来ないと言う訳なんです。
仮に売るなんて事が無くともね〜。
やっぱ、安心は取りたいですよね？
であれば、違法、脱法するケースは考えにくい。
それに、第1種低層住居専用地域では、50m2未満の食堂は出せても。
お酒関連の取り扱いは、認められておりません。
だから、本当の食堂のみしか。
作れないって訳なんですね。
ま、これもすり抜けしているお店あるけど（笑）
後はね。
その地域の協定なんかも。
しっかりと確認をしておくと良いかもしれない。
協定には住民で作っている住民協定があったり。
その市町村で管理をしている地区協定があったりします。
仮に検討している土地が第1種低層住居専用地域で。
そこには建築基準法を良く知ってらっしゃる、住民協定の協定委員が居たりすると。
ぴったりマンマークされて、厄介な事にもなり兼ねませんし。
用途地域上、建築基準法では合法だっとしても。
協定で店舗兼用住宅は建てちゃ駄目！！
って地域も存在しますから。
このあたりは、しっかりと調べてから土地の契約に至りたいモノですね。
特に鎌倉ね（笑）
今回は、割と良さげなお蕎麦のお店の相談でした。
なので、私的に思うのは。
商業地域や近隣商業地域は、物件自体が無いか。。
はたまた、あってもとんでもなく高額だと思うのです。
であれば。
これから土地をお探しになるなら、用途地域上の規制が少ない。
第1種住居地域か、第1種中高層住居専用地域。
これらに絞って、土地探しをされた方が良いんじゃないかなと。
お勧めをさせて頂きました。
でね。
土地探しはそんな感じでやれれば、指針も出来ると思うのですが。。
私は基本、外食マスターなモノですから（笑）
「ふ〜ん、蕎麦なんだ。。俺も結構好きなんだよね〜」
と。
言葉に出さずに、心で呟いておりました。
お名刺も頂きましたし。
お帰りになられてから、早速お店を食べログで調べてみた（笑）
そ・し・た・ら・

マジで〜！！
なんとっ！！
食べログの評価は4☆☆☆☆！！
ぐるなびの方は、2017ミシュランですけど！！
いやいや、家を建てる云々の話はさておき。
これは。。
焼き味噌とか、鴨ロースとか、湯葉とか・・・
美味しいお酒と料理を頂いた後、シメの蕎麦を頂く感じなんだろうなぁ・・・
いやいや、これなぁ。。
葉山で蕎麦と言ったら、おかむらさんだった私の世界観が・・
ガクガクブルブルと、崩れて落ちてく感じがしてしまいました（笑）
おかむらさんだって3.6の高評価なのに。
それを凌ぐ4☆☆☆☆！！ってすんごいよなぁ・・・
と言う事で。
店舗兼用住宅の話は、一瞬でどこかに吹き飛んでしまいましたが（笑）
また、湘南のどこかに、美味しいお店が登場するって事で！
中尾建築工房のグルメなオーナーの皆様！！
これは。。
ヤバイぞっ！！
とだけ、お伝えしておきまーす☆
あ〜、なんだか腹減って来たなぁ。。