鎌倉市山ノ内の土地探し｜狭い道路幅員の攻略法
鎌倉市山ノ内の土地購入申し込みをされた方が居る。
もしも物件を私が見て、ダメな場合は今月中に申し込みを取り下げるなんて話だった。
そっか、土地申し込みをしたと言う事は、テンションアゲアゲなんだろうな・・・
そんな思いを読み取りまして、スケジュールを変更して現地に行ってみる事にしました。
早速、車をコインパーキングに止めまして、現地まで歩く事に。
実は現地、通常の車両は入れないと言う、道路が狭目な土地なのです。
そして天気は雨。。
こんな感じだと、デメリットしか感じない様な気がしますが。。
水路の水も、わりと勢い良く流れておりましたね。
ちょっと話を逸らせまして。
これから土地をお求めになる方の為にアドバイスを。
土地は晴れた日に観に行くのではなく。
雨の日や悪天候の方が良いですよ。
晴れた日なら、メリットしか見当たらないかもしれないけどさ。
悪天候の時を見ておけば。。
こんな感じになっちゃうんだ〜
って言うのが、はっきりと分かるでしょ？
だから。
雨とか、悪天候とか憂鬱になりそうな時に土地を見る。
家を建てた後に知るよりも、家を建てる前に知る。
この差、きっと大きいんだと思う。
家を建てた後は、気軽に家を動かせないからね（笑）
なので。
雨とか悪天候とかに土地を見る！
実はこれ、大正解ですからね！
そして話を戻しまして、現地の土地を見てみよう。
現地は元々あった一つの敷地を分割して。
二区画に分けての販売物件でした。
見たとおり、敷地のサイズはさほど大きくない。
30坪以下の土地になる。
でも、さほど大きい家を望んでらっしゃらない事は、事前に聞いてるので問題無い。
坪単価的に計算をすると、インフラの整備も済ませた完成宅地として90万円程度となる。
立地は北鎌倉駅から徒歩8分の立地になるから、駅近なのを考慮すると。。
まぁ、そんな単価になるのは当たり前と言えるでしょう。
むしろ、これ以上土地が大きくなってしまった場合。
土地代に手が出ないかもしれませんよね。
私は常々、土地を見る見方として。
普通なら、無駄に工事のお金がかかるデメリットの多い土地は、止めておきなとお伝えしています。
それは、家を一度も建てた事の無い方に。
家を安心して、かつ楽しく建てれる為には。
土地で失敗されると、取り返しがつかないからだ。
でも、今回のクライアントさんは。
大の鎌倉好きだと言うを、私は知っている。
以前に違う物件でも、道が狭い物件を拝見したけど。
道が狭いのは承知の上。
なら、それをどうやって攻略するのかって事。
まぁ、早い話が。
これからの人生を、どこでどう過ごすのか？
これが明確になってるならば、デメリットがデメリットで無くなる場合もあるんだよ。
と言う事なんでしょうね。
そこで今回、攻略する部分としては。
●地盤改良工事
●コンクリート圧送
●躯体や建材、設備の搬入
●工事期間中の工事車両の駐車場
ざっとこんな所が、普通に車両が入れる土地の違いになる。
まず最初の地盤改良工事に関しては、ここは鋼管杭工事か、荷重を分散させる特殊な地盤改良工事しか選択が出来ません。
地盤改良工事をする必要も、ほぼほぼあると言えるでしょう。
北鎌倉のメイン通りになる県道21号線は、左右に山がそびえる典型的な谷戸となる。
谷戸には、山で受けた水が地面の下を通って、県道21号線の周辺に溜まっている。
だから、道路と平坦なエリアになるほど、地盤はゆるくて。
地耐力も少ないと言えるのです。
それに。
これは分割されたもう一方の土地にある井戸の存在。
使っている、使っていないに限らず。
井戸があると言う事は、水が豊富にあったと言う証拠にもなる。
だから、地盤については緩いと言える。
＝地盤改良工事が必要＝道が狭いので、施工機が小さくても出来る交換杭工法か、荷重をを分散させる特殊な地盤改良工事しか無い。
コンクリートの圧送に関しては。
水路の上に橋が掛かっているのだけど、その橋が狭いので車両はここからでは入れない。
でも、現場はここが一番近い入り口となる為、この道路にポンプ車と生コン車を停めてしまって。
そこから配管を組んで圧送した方が、コスト的には一番リーズナブルになる。
下手すると県道にも車両が出っ張るかもしれないから。
その場合は、ガードマンも付帯させて圧送するしかありません。
躯体や建材、設備の搬入に関しても同じ事。
現場に軽トラを入れておいて。
どこか近くの広い道路から入れる所があるから。
そこで積み替えをして、現地に入って運搬をしてもらう運搬工を呼ぶ事でなんとかなる。
そして最後に工事期間中の工事車両の駐車場。
これも、不動産業者の方が、空いてる駐車場を探してくれるだろうから。
これもあんまり心配は要らないかと思います。
つまり、道が狭かろうがなんだろうが、家は建ちます。
ここよりもっと大変な現場は。
すでにこなしておりますので。
銀行の枠取りだけは。
しっかりと取っておいて。
掛からないければ、そこまで借りなくても良い訳だから。
ゆとりを持って、プラン造りに挑みたいですね。
ま、今回の土地探しをされている方には、信頼できる人がついている。
だから細かい部分はその人に任せておけば問題無い。
自分を信じて、ピンと来たなら。
後は行くだけって事だと思いまーす！！
