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鎌倉市山ノ内の土地探し|狭い道路幅員の攻略法

 
鎌倉市山ノ内の土地探し|狭い道路幅員の攻略法
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鎌倉市山ノ内の土地購入申し込みをされた方が居る。
もしも物件を私が見て、ダメな場合は今月中に申し込みを取り下げるなんて話だった。
そっか、土地申し込みをしたと言う事は、テンションアゲアゲなんだろうな・・・
そんな思いを読み取りまして、スケジュールを変更して現地に行ってみる事にしました。
早速、車をコインパーキングに止めまして、現地まで歩く事に。
実は現地、通常の車両は入れないと言う、道路が狭目な土地なのです。
そして天気は雨。。
こんな感じだと、デメリットしか感じない様な気がしますが。。
kamakurashi-yamanouchi-y-tochikounyu.jpg
水路の水も、わりと勢い良く流れておりましたね。
ちょっと話を逸らせまして。
これから土地をお求めになる方の為にアドバイスを。
土地は晴れた日に観に行くのではなく。
雨の日や悪天候の方が良いですよ。

晴れた日なら、メリットしか見当たらないかもしれないけどさ。
悪天候の時を見ておけば。。
こんな感じになっちゃうんだ〜
って言うのが、はっきりと分かるでしょ?
だから。
雨とか、悪天候とか憂鬱になりそうな時に土地を見る。
家を建てた後に知るよりも、家を建てる前に知る。
この差、きっと大きいんだと思う。
家を建てた後は、気軽に家を動かせないからね(笑)
なので。
雨とか悪天候とかに土地を見る!
実はこれ、大正解ですからね!
そして話を戻しまして、現地の土地を見てみよう。


kamakurashi-yamanouchi-y-tochikounyu2.jpg
現地は元々あった一つの敷地を分割して。
二区画に分けての販売物件でした。
見たとおり、敷地のサイズはさほど大きくない。
30坪以下の土地になる。
でも、さほど大きい家を望んでらっしゃらない事は、事前に聞いてるので問題無い。
坪単価的に計算をすると、インフラの整備も済ませた完成宅地として90万円程度となる。
立地は北鎌倉駅から徒歩8分の立地になるから、駅近なのを考慮すると。。
まぁ、そんな単価になるのは当たり前と言えるでしょう。
むしろ、これ以上土地が大きくなってしまった場合。
土地代に手が出ないかもしれませんよね。
私は常々、土地を見る見方として。
普通なら、無駄に工事のお金がかかるデメリットの多い土地は、止めておきなとお伝えしています。
それは、家を一度も建てた事の無い方に。
家を安心して、かつ楽しく建てれる為には。
土地で失敗されると、取り返しがつかないからだ。
でも、今回のクライアントさんは。
大の鎌倉好きだと言うを、私は知っている。
以前に違う物件でも、道が狭い物件を拝見したけど。
道が狭いのは承知の上。
なら、それをどうやって攻略するのかって事。
まぁ、早い話が。
これからの人生を、どこでどう過ごすのか?
これが明確になってるならば、デメリットがデメリットで無くなる場合もあるんだよ。
と言う事なんでしょうね。
そこで今回、攻略する部分としては。
●地盤改良工事
●コンクリート圧送
●躯体や建材、設備の搬入
●工事期間中の工事車両の駐車場
ざっとこんな所が、普通に車両が入れる土地の違いになる。
まず最初の地盤改良工事に関しては、ここは鋼管杭工事か、荷重を分散させる特殊な地盤改良工事しか選択が出来ません。
地盤改良工事をする必要も、ほぼほぼあると言えるでしょう。
北鎌倉のメイン通りになる県道21号線は、左右に山がそびえる典型的な谷戸となる。
谷戸には、山で受けた水が地面の下を通って、県道21号線の周辺に溜まっている。
だから、道路と平坦なエリアになるほど、地盤はゆるくて。
地耐力も少ないと言えるのです。
それに。
kamakurashi-yamanouchi-y-tochikounyu3.jpg
これは分割されたもう一方の土地にある井戸の存在。
使っている、使っていないに限らず。
井戸があると言う事は、水が豊富にあったと言う証拠にもなる。
だから、地盤については緩いと言える。
=地盤改良工事が必要=道が狭いので、施工機が小さくても出来る交換杭工法か、荷重をを分散させる特殊な地盤改良工事しか無い。
コンクリートの圧送に関しては。
kamakurashi-yamanouchi-y-tochikounyu4.jpg
水路の上に橋が掛かっているのだけど、その橋が狭いので車両はここからでは入れない。
でも、現場はここが一番近い入り口となる為、この道路にポンプ車と生コン車を停めてしまって。
そこから配管を組んで圧送した方が、コスト的には一番リーズナブルになる。
下手すると県道にも車両が出っ張るかもしれないから。
その場合は、ガードマンも付帯させて圧送するしかありません。
躯体や建材、設備の搬入に関しても同じ事。
現場に軽トラを入れておいて。
どこか近くの広い道路から入れる所があるから。
そこで積み替えをして、現地に入って運搬をしてもらう運搬工を呼ぶ事でなんとかなる。
そして最後に工事期間中の工事車両の駐車場。
これも、不動産業者の方が、空いてる駐車場を探してくれるだろうから。
これもあんまり心配は要らないかと思います。
つまり、道が狭かろうがなんだろうが、家は建ちます。
ここよりもっと大変な現場は。
すでにこなしておりますので。
銀行の枠取りだけは。
しっかりと取っておいて。
掛からないければ、そこまで借りなくても良い訳だから。
ゆとりを持って、プラン造りに挑みたいですね。
ま、今回の土地探しをされている方には、信頼できる人がついている。
だから細かい部分はその人に任せておけば問題無い。
自分を信じて、ピンと来たなら。
後は行くだけって事だと思いまーす!!


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