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メンテナンス工事|正しい業者の選び方

 
  2018/09/27
メンテナンス工事|正しい業者の選び方
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と言う事で、中尾建築工房で家を建てたオーナー様所有の賃貸アパートメンテに行って来ました。
明日であればオーナーも来れると言われたのですが、私は明日は一日中塗り壁の講習をしなくてはなりません。
なので打ち合せを終えた後、横浜市は磯子方面にある賃貸アパートの現地調査に行って来ました。
元々、事の始まりって言うのが、親御さんが残してくれた賃貸アパートがあり、そこを管理する会社さんがありました。
その管理会社さんから『排水が詰まっていたりするみたいだし、外の排水枡も沈んでしまっている様だから工事をした方が良い』と言う事で、工事業者に見積りの依頼をされたそうなのです。
賃貸管理の本職の方にこういった事を言われれば、知識もなにも無い方であれば『そうか〜、手痛い出費だけれど工事しないとなぁ。。』と言う事になってしまいますよね。
でも、これが本当にこの業界特有の怖い所だったりするんです。
どこの不動産管理会社様でも必ずおつき合いのある工事業者さんがいらっしゃいます。
でも、こういった業者さんが全て信頼出来るかと言えば、そうではありません。
実は以前に空き部屋が出た際に『リフォームも含めて、排水関係を全て直した方が良い!』と言われてしまったのです。
そして段取り良く見積りも早々に出来ていた。
見積りの説明を聞いても良く分からないオーナー様は、とりあえず私の所に相談をして来たのです。
私もざっくりと話を聞いていると『??』ってなる部分が多いんですよね。
実際に磯子と言えば、地盤が緩くて弱い地域なのです。
これが平な部分だけではなくて、山の上の地層も磯子の場合は軟盤が多く存在します。
元々の地層に強度が無い訳ですから、山の上だろうが山のふもとであろうが、地帯力はそんなに無いケースが多いのです。
だからと言って、配水管や排水枡が思いっきり沈んでしまう程、ひどい地盤というのもめずらしい。。
なので、私が実際に出むいて見て来た訳なんです。
で結論から言うと。。


工事をする必要は無いと判断します。
だって、水道を普通に流していても排水は流れているし、特に詰まっている様な症状はありません。
排水枡に関しても、ある程度沈んでいる部分は見受けられるけど、新しいピカピカのアパートではありませんから、逐年数と賃料相応の状態だと思います。
ではその判定をする為に、なにをしたかと言えば、まず最初にレベルを計りました。
yokohama-tintai-riform.jpg
この赤いラインがレーザーから発している光で、水平線になります。
赤いラインと床の部分や敷居の部分を測定すると、どれほど建物が沈下したが分かる訳ですね。
私がざっと見てみた所。。
『ん〜、全体で矩一枚って所だな。。』
※矩一枚とは?!
大工さんが仕事をする上で、使う定規があるのですが、さしがねと言います。
直角を出したり寸法を刻んだり出来るのですが、そのさしがねの幅が五分(ゴブ)と言って15㎜程の数値になります。
と言う事で、さしがね一枚分の事を矩一枚(15㎜程)と言うんですね。
そして各部屋部屋で計ってみると10㎜ほどしか誤差が無いのです。
本気で沈んでいたりすると、こんな小さい数値ではなく一桁違う数値になっていたりします。
水平も、年数からしてたいした事ないゆがみですし、垂直も目検討で見てみると悪くはありません。
実は私、目で見るだけである程度の水平垂直が分かります。
全ての大工さんが出来る訳ではありませんが、かなり細かい寸法まで分かったりします。
歩いただけでも床の不陸も分かりますので、重宝するんですよねこれが(笑)

と言う事は不同沈下での配水管の詰まりではなさそうです。
だって配水管と家と比べたら、あきらかに家が重たい訳です。
多少長年の重みで家が全体的に沈んでいたとしても、ホントにひどければかなりの逆流をするはずです。
でもそれが見受けられませんでした。
そして気になる排水の詰まりと言われていたシンク部分なのですが、こんな感じだったんです。


ちょっと私の撮影に問題があったみたいなので、首を横にして見て頂ければと思います(笑)
ね、きちんと流れているでしょ?
他トイレや浴室なども確かめてみましたが、問題はなさそうでした。
ただ、行った時間が暗かったので、外を見る事が出来ません。
なので新たにアパート管理をする事になった不動産会社の方に『契約までに一度外の排水枡を確認して下さい。多少の息が抜ける感じがあったとしても、逆流する程ではないと思います』とだけ告げて現地を離れて来ました。
yokohama-tintai-riform2.jpg
これ、多分ね。
以前に住んでいた人が付けたんじゃないかな。。
今時のキッチンと違い、台所のシンクに排水トラップってもんが付いていないんです。
トラップの中には封水と言うお水があるので、そこで臭気をカットします。
でもこちらの台所は、外の配水管に直接つながっているので、匂いが上がって来やすいんですよね。
昔はトラップなんて無かったから、しかたないのですが。。
なので住んでいた方がゴム栓付きの受け皿を買って来て、はめておいた。
そして以前の管理会社の方がシンクを見て、流れないから工事をした方が良いと言った。
そしてその業者も分かっているくせに、外の配水管が悪いと言って仕事にしようとした。
こんな経緯だと思います。
この辺りは業者さんのモラルが問われる訳ですが、ちょっとひどいですよね。。
やらなくても良い工事を売りつけるのは、業者として最悪です。
なので私の判断は、工事の必要は無し。
後は契約の際にきちんと管理会社の方に水を流しっぱなしにして、排水枡を見てもらう事。
そこでよっぽどボコボコ音が鳴るとか、噴水の様に排水がわき出さなければ問題ございません。
と言う事で賃貸だけではないのですが、不動産会社様が紹介してくれる業者だから安心だと鵜呑みにしてはいけません。
工事なんてお金を掛けようと思えば、いくらでも高くなったりします。
現金や不動産は、みなさんの大切な資産ですから、鵜呑みにするのではなくて、少しでも『怪しい••』と思ったら、きちんとした判定の出来る業者さまを選ぶ様にしましょう!
お役所様に行けば紹介してもらえるかもね。
今の時代、飛び込み営業と、紹介でもうさんくさそうなタイプは間違いなく避けた方が無難です。


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