建売住宅って実際はどうなの？｜新築の建売住宅の購入は果たして正解か？
注文住宅は高いから、住宅ローンの金利も高いし、必要最低限の建売住宅を買おうか迷っている。
だけど建売住宅専門会社の評判はあまり良くは無いし、かと言って立地も重要だから一歩前に進むのを躊躇してしまう。
もちろん購入してから失敗や後悔は誰もがしたくないと思われるでしょう。
そんな方に向けて建売住宅のメリットはきっとご存知でしょうから、実際の現場で起きているリアルなデメリット。
また建売住宅専門会社は、何故とにかく建て続けるのか？
家を初めて購入する方であれば、不安＝分からない事が多くて一歩前に進めないですよね。
そんな内容をAIの回答と、実際に建売住宅専門会社で作業を行う、大工さんの意見を交えてご紹介させて頂きます。
1.建売住宅専門会社はなぜ建て続けるのか？
人口の減少が進む中ではあるものの、なぜ建売住宅専門会社は建売住宅を建て続けるのでしょうか？
私の場合は新築の注文住宅や、築年数の経過した中古の戸建てをリフォームしたり、フルリノベーションを行う事を仕事としている地元の工務店です。
同じ建設業の許可を持つ会社ではあるものの、建売住宅専門会社はここまで必要とは思えない建売住宅をとにかく建て続けています。
あちこちに支店を出店して、建てる地域を広げている建売住宅専門会社があります。
ではなぜ建売住宅専門会社は、建売住宅を建て続けるのか？
そこでAIに回答をしてもらいました。
建売住宅専門会社が家を建て続けるのは、ボランティアではなく、「回転率」と「規模の経済」を極限まで高めて利益を出し続けるビジネスモデルだからです。彼らが建築を止めない（止められない）主な理由は以下の4点に集約されます。
1. 「薄利多売」のビジネスモデル（回転率の重視）
- 仕入れから販売のサイクルを高速化することで、資金を効率よく回します。
- 建て続けないと、会社全体の売上高や利益を維持できなくなります。
2. 「規模の経済」によるコスト削減の維持
- 建築をストップすると、仕入れ量が減り、1棟あたりの仕入れコストが跳ね上がります。
- 専属の職人や下請けの施工会社に常に仕事を提供し続けることで、人件費や外注費を安く抑える協定を維持しています。
3. 固定費の回収と「止まることのリスク」
- 開発の手を止めると、売上（キャッシュイン）が途絶える一方で、固定費だけが流出します。
- 土地の仕入れ担当、設計、営業などの組織を維持するためには、常に新しいプロジェクトを動かし続ける必要があります。
4. 土地の仕入れ競争と機会損失の防止
- 「景気が悪いから」と仕入れを止めると、競合他社に優良な土地をすべて押さえられてしまいます。
- 次に市場が回復したときに売るモノ（家）がない状態（機会損失）を避けるため、一定のペースで土地を仕入れ、建て続ける必要があります。
【一言で言うと】
建売専門会社にとって、建築を止めることは「仕入れコストの上昇」「職人の流出」「固定費による赤字」に直結します。そのため、自転車操業というわけではなく、組織とコスト競争力を維持するための合理的な戦略として「常に建て続ける」という選択をとっています。
2.金利が上昇して買い控えになったら建売会社はどうなりますか？
ですがインフレ傾向にありがちな現在、もしも金利が上昇したらどうなるのか？
金利が上昇して顧客の買い控えが起きると、建売会社は「回転率が下がる」というビジネスモデルの根幹を揺るがす深刻な危機に直面します。家が売れずに在庫が残ると、建売会社は生き残りをかけて以下のような動きや変化をたどることになります。
1. 激しい「値下げ競争」の発生（完成在庫のたたき売り）
- 在庫を抱え続けるほど利息の負担が膨らむため、損をしてでも現金化しようとします。
- 建物が完成して一定期間が過ぎた物件から、数百万円単位の大幅な値下げが始まります。
- これにより、市場では「建売のバーゲンセール」のような状態が起きます。
2. 土地仕入れのストップと「会社規模の縮小」
- 各社一斉に新規の土地仕入れを凍結します。
- 建て続けることで維持していた「大量仕入れによるコスト削減」が機能しなくなります。
- 職人や下請け会社への発注を減らさざるを得なくなり、組織や人員の縮小（リストラ）に追い込まれます。
3. コストカットの徹底（さらなるローコスト化）
- 設備のグレードをさらに下げる、間取りやデザインをより単純化するなどの工夫を凝らします。
- 駅から遠い安価な土地や、形が悪い（不整形な）格安の土地を活用した「超ローコスト物件」へシフトします。
4. 倒産や業界再編（M&A）の加速
- 体力のある超大手ビルダーが、倒産しかけた競合や、安値で手放された仕入れ途中の土地を買い叩く（吸収合併する）動きが活発になります。
【購入を検討する人への影響は？】
買い手目線で見ると、金利上昇による買い控えが起きている局面は、「建売会社が在庫処分を急ぐため、最も値引き交渉がしやすい時期」という側面もあります。金利負担は増えますが、物件価格そのものを大きく抑えて購入できるチャンスとも言えます。
3.最終的に建売住宅専門会社は生き残れるのでしょうか？
結論から言うと、大手を中心とした体力のある建売会社は最終的にも生き残ります。 ただし、これまでの「どこにでも大量に同じ家を建てて安さで売る」というビジネスモデルのままでは生き残れません。住宅市場では、建築資材や人件費の高騰に加え、金利上昇や人口減少（2030年頃の世帯数ピークアウト）といった大きな転換期を迎えています。この厳しい環境を乗り越えるため、建売業界では現在、以下のような「劇的な構造変化と二極化」が進んでおり、生き残り戦略が明確に分かれています。
1. 「需要のある一等地」へシフトできる会社
- 生き残る大手（飯田グループホールディングスなどのパワービルダー）は、すでに土地の仕入れを厳選し、一都三県や地方都市の「中心部・利便性の高いエリア」へ集中させています。
- 「高くても確実に需要がある場所」に絞ることで、金利が上がっても買い手がつく体制を整えています。
2. 「省エネ・高スペック化」に対応できる会社
- 「安かろう悪かろう」のローコスト住宅は市場から淘汰されます。
- 大量仕入れの強みを活かし、「高性能な家を、注文住宅よりも圧倒的に安く提供する」という新たなコストパフォーマンスを確立した会社が生き残ります。
3. 「コンパクト・多様化」に舵を切れる会社
4. 財務基盤が強固な「超大手」
- 「駅からバス便」などの不便な郊外に依存し続けている会社
- 昔ながらの「画一的なデザイン・間取り」から脱却できない会社
- 手元のキャッシュ（現金）が薄く、金利上昇による在庫の利息負担に耐えられない中小ビルダー
【まとめ】建売という「商品」自体は無くならない注文住宅の価格が数千万円規模で高騰し、中間層には手が届かない存在になりつつある今、「プロが土地と建物をセットで企画し、コストを抑えて提供する」という建売住宅の仕組み自体は、今後も社会に絶対必要なインフラです。そのため、会社としての建売専門会社は確実に生き残りますが、その中身は「郊外の量産型」から「都市型・高性能型」へと完全に生まれ変わることになります。
- 「需要のある一等地」へシフトできる会社
- 「省エネ・高スペック化」に対応できる会社
- 「コンパクト・多様化」に舵を切れる会社
- 財務基盤が強固な「超大手」
必然的に建売住宅価格を押し上げる原因になるでしょう。
果たしてその時が来たら、そもそも購入出来る方が居るのかどうなのか。
4.それでも建売住宅が本当に良いのか？
ここで建売住宅に携わっている、ある職人さんの話をご紹介したいと思います。
横須賀市出身の大工さんは、横須賀市山科台の金物屋さんに工具を買いに行く事が多いです。
その金物屋さんの中で、実際にあったある大工さんとの話です。
今は○○の会社で建売をやってるんだけど、とにかく基礎が悪くてさー
建て方屋は土台を見ないで乗せるから、水平が出て無いんだよ。
ましてや片引き戸も上吊りを入れてくれって言ってるんだけど、予算が無いから敷居のタイプが入って来るからそのまだと収まらないじゃん。
だから引き戸周りは悪いの想定して、一応厚床を削ってるんだよね。
俺らはだいたい入れば３週間くらいで終わるから、それなりの収入は得られるから良いんだけど。
この大工さんが何を言っているかと言うと、そもそも基礎の天端が水平では無いと言う事を言っています。
基礎が水平では無いのだったら、水平になる様に土台を敷いて欲しい。
昔の大工さんと違って今の建て方大工と呼ばれる人たちは、現実的にそれをしません。
建売住宅会社も基礎パッキン用の 1mm、2mm、3mmと言うスペーサーすら、現場に搬入する事自体しないそうです。
ですから当然の事ですが、悪い基礎なりに床が出来上がってしまう訳です。
そのお尻拭きをするのは嫌だから、上から吊るタイプの上吊りレールの片引き戸に変えて欲しいとお願いをするも。
高いからの一言で変更してもらえない為、大工さんが敷居の片引き戸周りの床だけ、構造の厚床を削ってしまっていると言う事になります。
大工さんでも基礎職人さんでも、1日あたりに手に出来る収入の事を手間と言います。
その手間が見合う人と見合わない人が居る訳で、手間が合う方の場合はそれなりの仕事をしてくれるでしょう。
ですが手間が見合わない方は、そのまま作ってしまうかも知れません。
いずれにしても水平では無い基礎に乗っていますので、床に傾きのある家と言う事になります。
建売住宅を購入される方の中に、これらの事が実際に起きていて、それを気にせず販売している現実があります。
これらの原因になっている理由がいくつかあります。
基礎工事の単価が驚くほど安い
基礎工事を請け負う職人さん達は、基本的に自営業の方ばかりです。
材料費は高くなっているけど、施工賃は上がらずにそのままのお値段。
普通に腕のある基礎工事の職人さんでは、請け負いきれない単価で驚くほど安いとの事。
その単価でも施工を請け負う、外国人のグループがあるそうです。
もちろんすべての外国人が悪い訳ではありません。
外国人でもしっかりとした仕事をしている職人さんはたくさんいます。
悪いのは仕事を知らない親方が、若い外国人を採用してまともな教育もせずに働かせている状態です。
親方がしっかりとした仕事を知らない、もしくは知っていてもやらせない。
単価が安くても外国人労働者の所得も安いので、日本人の職人さんが請け負えなくても、自分たちなら請け負えてしまうと言う悪循環が有ります。
大工の人口減少で建て方大工が増えた。
大工さんは家を建てる際に、自分たちのグループを作る必要がありました。
それは建てる際に、数名居ないと上棟作業が出来ないからです。
なのでグループ内の上棟する現場があると、その日は自分の現場を空けて上棟のお手伝いをする事になります。
もともとは建売でも注文住宅でも、大工の中での縛りと言うのはありませんでした。
私が大工の修行時代や現場を任される棟梁になった時、そして独立してからも建売住宅と注文住宅には、さほど差異はありませんでした。
私はほぼ、注文住宅専門の現場で働いていましたが、建売住宅だって親方のお友だちから応援の連絡が入ると、建売の現場でも作業をしていました。
墨付けや刻みもありましたし、昨今の様にプレカットだけではありませんでした。
ところが今は大工さんの人口が、とてつもなく減少へと進んでいます。
その為現在では大工仲間同士を呼び合って、家を建てるのではありません。
建て方屋、もしくは建て方大工と呼ばれる職人さんたちの存在が出始めました。
建て方屋、もしくは建て方大工さんでも同じことが言えていて、親方がしっかりとした修行をして独立を果たしているなら問題はありません。
ですがとにかく安い単価でも請け負うタイプの場合は危険です。
職人さんの中でも安ければ安いなりと言う事で、仕事をしてしまう人達は一定数います。
特に私も依頼する事のある建て方大工の親方が居るのですが、彼曰く自分のところで決めた単価で請け負っているそうです。
中尾さん、職人の単価を下げるって、どう思いますか？
この前○○の会社から、他の建て方会社は単価が安いから、お宅も同じ様に下げてくれって言われたんですよ。
こっちはしっかりとした仕事をする為にやってるのに、そんな安い単価じゃ出来ないって言わせてもらいました。
安い単価でやってるところは、それなりの建て方しか出来ないじゃ無いですか。
だから違う会社に依頼をしてくださいって言ってやりました。
実はこの建て方大工の親方は、私が見習いの頃から上棟作業に必要なクレーン車のオペレーターさんの息子さんです。
このオペレーターさんはクレーンを必要としない時間帯は、かならず作業をする所に上がって来て、金物の取り付け作業を手伝います。
息子さんは二人居るのですが、そのどちらにも。
おまえらさぼってないで、大工さんの金物を手伝えっ（怒）！！
どこの現場でも同じ様に怒っているので、地元では有名なオペレーターさんです（笑）
長男はクレーン車に乗り、次男が建て方大工の親方になりました。
ですから、昔から大工さんの現場に入って、毎日上棟作業をこなしていました。
曲げて建てることもしなければ、当たり前の様にしっかりとした仕事をする親方です。
ですが世の建て方大工の中には、基礎工事と同じ様にクレームの多い建て方大工もいるそうです。
直角では無く、垂直では無い家を建ててしまい、それでもとにかく食いっぱぐれの無い様に仕事を取り続けているそうです。
この他にも様々な職人さんが居ますが、手間が取れないほどの単価で請け負う職人さんもどきが世の中には居ます。
今回は基礎工事と建て方大工さんに触れましたが、他工事でも建売住宅の安い単価を支えている方の中には、それなりの職人さんが多い傾向があります。
購入してしまえば一生涯をかけて、住宅ローンを支払い続ける事になりますから失敗は極力避けたいところです。
完成してしまっている建売住宅は、プロでない限りは見た目の見分けがつきません。
ひどい仕事をしている建売住宅を掴まない為にも、頼れる存在を味方につけた方が良さそうです。
ホームインスペクター（住宅診断士）を頼る
ホームインスペクターは販売されている建売住宅とは、一切無関係の人を頼りましょう。
- 施工不良の早期発見：引き渡し前（内覧会時）や工事中にチェックしてもらうことで、入居前に修繕を求めることができます。
- 専門家としての安心感：素人では見逃しやすい床や壁の傾き、配 設、床下・小屋裏の施工ミスなどをプロの目と道具で確認します。
- 基本診断（内覧会・完成時）：約5万5千円〜7万円前後（税込み）
- オプション（工事中チェック、床下・屋根裏詳細など）：1項目につき約2万円〜3万円程度
- 「住宅診断士」という名称の国家資格はありません。
- 実務上は、国家資格である建築士（一級・二級）や、民間資格であるJSHI公認ホームインスペクターなどの資格を持つ人が診断を行います。神奈川県内（横須賀市含む）で検索するなら、横須賀市 ホームインスペクターと検索すれば出て来るはずです。
私もYouTubeなどで見る事があるのですが、大手ハウスメーカーの欠陥と戦う、一級建築士さんの仕事風景を見たりします。
そういう方が居れば、心強いのではないでしょうか。
一生に一度、購入出来るか出来ないかの住宅購入ですから、施工不良の家なんて手に入れたくは無いですよね。
特にビー玉が転がる様な家を手に入れてしまうと、後々後悔しても仕切れないと思います。
失敗したなんて思わない為にも、ぜひご活用頂ければ安心につながるかと思います。
5.まとめ
いかがでしたでしょうか。
私は建売住宅は建てない、地元の工務店です。
新築の注文住宅や、築年数の経過した中古の戸建てをリフォームしたり、フルリノベーションを行うタイプの工務店です。
とくに棟数を追うよりは、相談された内容をしっかりとヒアリングをする。
そして描いていたであろう理想の家をご提案して、その後の経過も見守り続ける事が私の仕事だと思っています。
建売住宅の様にとにかく建て続けると言う事よりも、とにかく安心出来る理想の家のお引渡しさせて頂く事が責務と思っています。
もしもあなたがこの記事をご覧になって、建売住宅よりも注文住宅や中古戸建てのリフォームやリノベーションを検討されるなら中尾建築工房にもお声がけ下さい。
建売とは比較にならない、安心出来る理想の家をご提供差し上げたいと思います。
