葉山町長柄に収益物件としてアパートを建てる！

葉山町長柄に収益物件を建てたい！
そんな相談が中尾建築工房にありました。
グーグルマップで見る限りだと『？』と思う部分が多々ある土地。
ま、でも。
取り敢えず見に行ってみるかって事で、現地に行ってみました！

元々、アパートが建てられている土地になるのですが、建物が古いせいもあってか、入居者スッカラカン状態。
元々がアパートと言う事は、水道などはただ古いと言うだけで、使えないと言う事は無い。
ただ、なんだか怪しい物件だなぁって思うのです。
不動産業者様に聞いた話だと、土地の価格は70坪超えで1200万円・・
世の中、そんなうまい話がある訳なんだよね。
では、一体なにが駄目な土地なのだろうか・・
と思っていたら、中尾建築工房のオーナー奥様が電チャリで現地を通過！
ついうっかり世間話を始めてしまいまして、仕事するのを忘れてしまっておりました（笑）

そう、なんで肝心な部分を調べる事が出来てないのだけど、どうも怪しいのは接道状況。
その理由は。。

そもそも、地積測量図を見る限り、土地の形が現状と一致しないのです。
705−315と言う部分が位置指定道路（私道）だと思うのですが、この地積測量図を見る限り、705−315とはストレートで区分けされています。
でも実際には。。

写真をうっかり撮り忘れてしまったから、ストリートビューを写メってみました（笑）
これで見る限りだと、位置指定道路には隅切りが必要なので、現地は隅切りになっている。
で、左側の白い家がなぜか該当物件の土留に寄り過ぎているのも、不思議過ぎるんだよね。
だから、実際には接道が取れてない状態になるかと思うのです。
位置指定道路の所有権でも持っていれば、申請は出せそうだけど。。
これはちょっと微妙な土地だと言う事が言えるのです。
多分、元々は該当物件のアパートも、裏側の位置指定道路に接道して建てている家の部分も、白い家の所有だったのではないか。
敷地を売っぱらって、道路を入れて販売。
そして自分の地所の裏手にアパートを建築。
しかもアパート自体は相当古いから、今の様な厳しい建築基準法では無かったはず。
だから、その時は建てられたけど。
今の建築基準法の技術基準には満たされない部分があるので、おそらく現状のままでは家は建たないと言う事になるのかもね。
これ、地主さんにありがちな、うっかり分筆って言うんだよ（笑）
だいじょうぶかと思ってやってはみたけど。。
『ありゃ？間違えちゃった？』
みたいな。
確かに土地の価格からして魅力的な価格ですよね。
でも、私はここに収益物件を建てて、投資が成功するか。
それともしないか。
その判断だと思うのです。
ほんとに投資として収益を得ようとするなら、土地は買わない方がいい。。
よほど付加価値が付いている土地にビルを建てて売却するならいざしらず。
土地建物を購入して、新築のアパートを建てて。
投資した分の資金が回収出来るなんて事は、ほとんど聞いた事が無い。
思っているほど、入居される方は居ないだろうし、そもそも大家の思惑通りの金額で入居してくれる事もなかなか・・・ね。
それでも、もしも収益となる物件を探すのであれば、駅近の借地権の土地を激安で購入して建てるとか。
借地権なら、土地を借りている権利を買うだけだから、そもそも土地の取得税やら固定資産税が掛からないしね。
もっと言えば、割りとよさ気なアパート物件を購入して、魅力のあるリフォームするとか。
その方が、比較的収益物件としては成立する事が多いんです。
それに。
不動産投資の基本は駅から近い事が条件。
そこからズレていくだけで、ドンドン条件は悪くなり、未入居率も高くなる。
今回の土地は、長柄の中でもバス通りから離れた場所になるから、おそらく賃貸で入居される方もさほど居ないと思える立地。
ちょっと厳しい計画だな〜と。
そんな風に思った案件でありました。
後はね。
新築の建物を建てるなら、元々所有している土地があったり。
もしくは立地の良い借地権の土地を選んだりして。
その土地に、グレードの高い家を敢えて建ててしまう。
それをベースに賃貸として貸し出すと。。
家賃30万円台も夢ではありません。
実際に私の実家も。
なんだか私が相続するらしいのですが、実家を壊して新築を建てる予定です。
そして上官クラスが
『ぜひ、借りたいっ！』
と、言わしめる家を建てるつもり。
そうすると、10年も経てば、元は取れてしまったりするんです。
ベースの査定は建物のクオリティをきちんと見て、評価額を出しますからね。
だから、老後の資金としては充分な財産が築けるって訳なんです。
と言う事で、葉山町長柄に収益物件としてアパートを建てる！
どの土地であったとしても。
儲けはあまり無いと思われた方が。
良いかもしれないですね。