横須賀市内の敷地分割と建て替え｜賢い業者の選び方

家を建てる為には、家を載せる敷地が必要。
その敷地を購入される場合もあれば。
すでにその敷地をお持ちの方も居る。
今回ご相談があったのは、横須賀市内に大きめの敷地をお持ちの方でした。

一つの敷地ですが、2面とも接道が取れるこの敷地。
なんでも、一つの敷地を二人のご兄弟が共有で所有してるとの事。
お一人は敷地を分割して、そこに家を建てたい。
もうお一人の方は、持っていても持て余すから売るかな。。
そんなケースのご相談でした。

よくよく話を聞いてみると。
大手財閥系の不動産仲介会社では、半分の土地を売ったら1,000万円で売れる。
そんな話だったらしいのですが。
「敷地のサイズを考えると、そんなに安くはないはず・・・」
これは私の脳みその中の声ね。
全体敷地の半分にしたって、ざっと42〜44坪にはなるサイズの敷地です。
販売方法にもよるのだろうけど。。
「1,600〜1,800万円あたりが落とし所なのかな。。」
これも、私の脳みその中の声ね。
さて、何故に大手財閥系の不動産仲介会社では1,000万円。
地元の建築設計事務所であり、工務店でもある私の見解は1,600〜1,800万円。
この開きには、ちょっとした理由がありまして。
大手財閥系の不動産仲介会社の見解曰く。
なかなか横須賀の土地は動かないから（一般個人では買い手が見つからないから）買取屋さんなら1,000万円で即買いとの事。
「ふーん、あっ、そうですか・・・」
と言う事で。
私がこの業界の仕組みを、説明しようと思います。
確かに横須賀市と言うのは、比較的低所得層が多いんです。
あたりを見回せれば分かると思いますが、猫の額の様な土地でも。
縦に伸ばして2,000万円代前半から後半で、土地付き分譲住宅を販売する。
その方が買手が出やすい。
そう言われてたりもする。
確かに所得が低いのは否めないのだけど。
実はもう一つ、理由があります。
大手財閥系不動産仲介会社としては、広告にとにかく費用を投入する。
広告でもよく見るし、大手だから安心。
そんな理由から、依頼をする方も多いのです。
大手だから、地主からの依頼も多いのだけど。
実は。
一つの土地で、何度も美味しい！
大手財閥系不動産仲介会社は、これを狙っているのです。
大手財閥系不動産仲介会社は、地主から売りの専任依頼を受けると。
契約が決まれば、地主から売りの手数料が入る。
そして買手が分譲住宅を建てる、買取屋さんだった場合。
即買いしてくれる。
すると、買取屋さんからも買いの手数料が入る。
この段階では一つの土地で、二つの手数料が入った事になるのだけど。
決して、これでは終わりません。
買取屋さんが分譲住宅を建てて、その住宅を販売する時。
今度は売りの手数料が、買取屋さんから入ります。
これを専任返しと言います。
そして分譲住宅を購入する方からも。
手数料が入る事になる。
この段階で、さらに売りと買いの手数料が入る事から。
一つの土地で、４つの手数料が発生してるんですね。
さらに売った土地に、二つの分譲住宅が建てば。
手数料はさらに増えて、全部で6つの手数料が入る事になる。
この手数料を増幅させたいが為に。
大手財閥系不動産会社では、分譲住宅や土地の買手を他不動産会社さんが見つけて来ても。
「今、ちょっと前に申し込みの方が居らっしゃるので。。」
と、架空の一番手が現れまして。
敢えて、申し込みは受け付けません的な回答があったりするんです。
この業界では有名な話ですが、都内などでは。
大手財閥系不動産会社とですね。
分譲住宅販売会社（買取屋）のOPEN ○○○SEが、ガッツリ手を組んでいるから。
高値で買ってくれるOPEN ○○○SEに、物件情報の全てを流してしまう。
そんな事から地域の分譲住宅会社には、物件が廻らない。
と言う事にもなっているそうです。
横須賀市内の42〜44坪の土地価格が、1,000万円になってしまうのは。
これがその答えです。
本当に1,000万円で良いなら、私が買いたいくらいです。。
ベース向け収益物件を建てようかなぁ(笑
ついでに言ってしまえば、この土地は用途地域上狭小3F建ての家が建つ地域。
となれば、おそらく。。

東面は建物が目一杯建つ事になるから。
東からの日当たりは、全て無くなると思っていい。
ここに平屋を建てるなら、おそらく昼あたりにならないと。
まともな日差しは期待出来ない事でしょう。
今回のご相談では、土地の売り買いは初めてとの事。
な・の・で・
こんな時には、信頼出来る人に繋ぐのが一番です。
私はこの相談を、事務所の電話で応対してたのですが。
内容が内容でしたので。。
これは今、Tに繋いでしまった方が良さそうだ・・・
私の直観、まず外れた事がありません。。
そして私のiPhoneから、Tに電話をしました。
そして。

Tには理由を説明して、お互いで喋って頂く事にさせて頂きました（笑）
そして今日、Tの事務所で私とご相談の方とでお話をさせて頂いたのですが。
業界歴約30年。
真面目一筋。
この業界には中々居ない、希少価値の高い丁寧な不動産コンサルタント。
辛ラーメンさえ食べさせれば、ひたすら働き続けるこの男。
紹介が絶えないのも、これらが理由。
本邦初公開、その名はMr.Tです（笑）

中尾建築工房で家を建てたOB、OGの皆様。
かなりの方がお世話になっているのではないでしょーか？
そう、土地探しからの方で、信頼出来る人が居ない方の場合。
私の方で、Mr.Tに繋いでおります。
私の居る住宅の業界。
そしてMr.Tの居る、不動産業界。
この二つの業界は、ぶっちゃけ癒着が半端無い。
私が大手財閥系の不動産会社から、お客さんを紹介してもらう立場であれば。
今回の様なブログ記事なんて、書けなくなってしまう事でしょう。
地域の不動産会社から、お客さんを紹介してもらう立場であれば。
それこそ下記リンクの様な事は、間違っても書けないと思います。
悪徳不動産会社　事例
つながりがある事自体は悪い訳じゃない。
でも業界の悪しき習慣には乗れないと言うか、乗りたくない。
それぞれ、プライド持って自立してれば。
なんの問題も無いはずだからね。
だから、中尾建築工房とMr.Tには癒着が無くて。
お互いに専門職である任務を、しっかりと遂行する。
そう約束をしている次第です。
まぁ。
私の父親は生前自衛官で、厳しい父親でしたので。。。
私の性格、反骨精神剥き出し（笑）
だから業界の習慣を、良しとしないんでしょうね。
おかげさまで、やりたい事がやれる性分に成長させて頂けました！
販売する土地と、分筆する流れはこれで問題解決。
そして、建て替えをする土地。
建て替えの方は、今までこの地に住んでらしたので。
ここ数年になり、家に隙間やガタつきが出始めたとの事。
これ、ただ単純に老朽化が進んだ訳じゃない。
私は様々な建て替えの家を、今まで見続けて来たけれど。
今までそこに住んでいた方の場合、家が壊れるって言うのは。
思い出の詰まった家だけど。。
家主が、家を建て替えしようかな。。
そう思った時、家としても家主を守る責務を果たした。
そんな安心感から、気張ってた何かが崩落するんじゃないかなぁって思います。
だから今まで、家主を守って来た家の一部を残して。
家への感謝と敬意を、払ったりしております。
再生出来るモノは、再生しよう！
捨てない！！古材の正しい使い方
って事ですね。
過去にも、そんな事例はありました。
家は建築物だけど、必ず人と通じ合う何かがあると思います。
と言う事で、OB、OGオーナーの皆様からのご紹介は有難く頂いておりますけど。
建築設計事務所や工務店は数あれど。
やはり、選ばれる立場であり続ける。
私の中では、一番大切にしているポイントであります！
横須賀市内の敷地分割と建て替え。
賢い業者を選ぶなら。
信頼出来る人を探せっ！
相変わらず、言う事は変わらずと言う事ですね☆
それにしたって、Mr.Tの誕生日が2010年7月26日って。。
そこは一番、サバ読んじゃいけない所じゃないですか・・・