施主参加のセルフビルドやハーフビルド〜住宅ローンの問題を解決出来るのか〜
セルフビルドやハーフビルドで、新築の注文住宅を建てたい。
コストが安くなると思える反面で、住宅ローンの問題に躊躇してしまう方も居らっしゃる様です。
では一体どうやったら、セルフビルドやハーフビルドの住宅ローンの問題を解決出来るのでしょうか。
自然素材の注文住宅を専門にしている中尾建築工房から、セルフビルドやハーフビルドにおいての住宅ローンについて、解説をしたいと思います。
1.セルフビルドは住宅ローン可能か？
セルフビルドを行う場合、最初にぶち当たる壁が住宅ローンの問題です。
ここでセルフビルドの定義について、確認をしておきたいと思います。
■セルフビルドとは？
すべての工程に於いて、施主自ら作業を行うのがセルフビルドです。
Self build＝自分自身 建てる
ですからセルフビルドにこだわる方などは、それこそ基礎工事から建ててしまう方も居らっしゃいます。
ただし皆さん誰もが、最初は職人ではありません。
比較的簡単なログハウスキットなどを購入して、セルフビルドで建てる方が多いと思います。
この様にセルフビルドは、すべての工程をご自身が関わって行く事になります。
要所要所で工務店を頼る方も居ますし、基本的にはすべての算段をご自身で行って頂く事になります。
ではここで、住宅ローンの問題を考えましょう。
住宅ローンとは土地や建物の購入する際の資金として、金融機関から融資を受けるモノになります。
土地や建物を購入する場合、必須となる書類が以下のモノになります。
- 土地を購入した場合の契約書
- 建物を購入（又は建てる）場合の契約書
この二つの契約書が、住宅ローンを利用する上で必須となります。
では工務店にも頼らず、セルフビルドをする場合はどうでしょうか？
土地を購入した場合、土地の契約書はあると思います。
ですが家を建てる建築資金は、工務店に頼っている訳ではありません。
工務店との契約書が無いと言う事は、家を建てる事を証明する事が出来ません。
ですから住宅ローンを利用する事は、出来ないと言う事になります。
では完全なるセルフビルドを目指される方は、一体どの様にして資金を用意するのでしょうか。
- 現金を用意する
- フリーローンを利用する
■現金を用意する
現金を貯蓄したモノで、すべての工事にかかる材料費用を捻出します。
それであれば住宅ローンの必要が無いので、金融機関の審査も問題になりません。
ただし住宅ローンを利用しないので、団体信用生命保険にも入れません。
現金にゆとりのある方のみが、適応出来る資金調達だと思います。
住宅をセルフビルドで建てるのに、現金のストックが必要だなんて。
なんだか理不尽な様な気がするのは、否めないかもしれません。
ですが実際問題、これが現実だと言う事になります。
では完全なるセルフビルドを行う場合、お金を借りる場合はどうするのか。
■フリーローンを利用する
フリーローンは住宅に限らず、利用できるローンです。
投資事業をするために借り入れしたりする事の多いローンです。
建築資金で住宅ローンが適用出来ない工事の場合、フリーローンで対応する場合があります。
ただし利息の面では住宅ローンが0.5〜0.7%台なのに比べて、1.5〜2.0〜％の金利が適用されます。
団体信用生命保険に関しては、フリーローンでも適用可能です。
審査通過は個人の信用調査に関わって来ますので、誰でも利用出来る訳ではありません。
金融機関に各々で、お問い合わせされる事をお勧めします。
この様に現金で支払いをするか、フリーローンを利用すると言う事が挙げられました。
セルフビルドを検討していたとして、この問題をあなたはどう思われるでしょうか。
キャッシュは、そんなに無いしな・・・
団信が付いたとしても、この低金利にフリーローンは微妙だな・・・
この様に思われる方の場合、セルフビルドと言っても工務店に依頼をする様にしましょう。
セルフビルドを受け入れている工務店なら、取引している金融機関があるかと思います。
その工務店のやり方で、セルフビルドを検討されると良いかと思います。
そうすれば工務店との契約書がありますから、問題になっていた住宅ローンの問題もクリア出来る事になります。
2.ハーフビルドの方が住宅ローンは無難
セルフビルドは住宅ローンに、いろいろと問題がある事が分かりました。
それではハーフビルドは、住宅ローンの問題は無いのでしょうか。
ハーフビルドは、部分的な作業と言う事になります。
つまりたいていの部分を工務店が行い、それ以外の出来そうな作業を施主が行うのがハーフビルドです。
ですから工務店との契約が前提にありますので、ハーフビルドは住宅ローンの問題がほぼないと言えます。
ほぼ無いと言う言い方になってしまうのですが、実は工事期間に若干の問題が残るのです。
どういう事でしょうか。
住宅ローンを実行する際、金融機関によっては契約から11ヶ月内に竣工を迎えている必要があります。
11ヶ月内は金融機関によって期日が変わります。
これ以上の時間が掛かってしまう場合、住宅ローンは再審査と言う事になり兼ねません。
時間のかかりやすいハーフビルドの場合、この期間内に作業を終わらせるか。
または再審査してもらい、もう一度手数料を払って住宅ローンを組まなくてはならなくなります。
この様に工事期間を、好きなだけ取れると言う事ではありません。
もしも再審査になってしまい、会社を退社して作業に入っていたり。
お勤めの会社の業績がこの期間で悪化した場合、住宅ローン自体が申し込んでも審査結果で融資不可になってしまう場合もあります。
再審査をするのは現実的ではありませんので、ハーフビルドを計画するならその期間内に竣工した方が良さそうです。
つまりセルフビルドに比べて、ハーフビルドの選択であれば。
住宅ローンの期日さえ守る事が出来るのであれば、大きな問題は無いと言えます。
3.ハーフビルドならなんでも可能か
ハーフビルドの作業を行う上で、どの様な作業を選ぶかで変わって来るかと思います。
例えば大工の仕事をハーフビルドで行う場合、それなりの難易度があるかと思います。
例えば足場周りの作業をプロの大工が行って。
内部造作から始める場合をイメージしてみましょう。
延べ床面積30坪で、シンプルな家だとしましょう。
プロの大工で、1ヶ月ちょっとの工事期間が掛かります。
さらに内装の漆喰塗りなども行う場合、左官職人さんでも三人で2週間は掛かってしまいます。
これを施主が作業を行うとして、どれほどの時間が掛かるでしょうか。
概ねプロの職人に比べて、三倍の時間が掛かるかと思います。
大工であれば1ヶ月ちょっとですから、黙って3か月以上は掛かると言う事になります。
内装の左官職人なら三人で2週間ですから、同じ人数だったとしても1月半は掛かる計算ですよね。
- 大工工事＝3か月以上
- 左官工事＝1月半
これだけで予備の日程を考慮すると、5か月の期間を要してしまいます。
ここで再度のおさらいになります。
契約から11か月までに、竣工を迎える必要がありました。
トータルの期間を見てみましょう。
■契約からの流れ
- 確認申請期間（作図・申請・許可）1か月
- 基礎工事（工務店作業）1か月
- 上棟から外部作業（工務店作業）1か月
大工と左官で5か月を要する事に対して、+3か月は黙って掛かってしまいます。
すると11か月から差し引きますと、2か月分しか余力が無い事が分かります。
この2か月の間で、調整が付くなら問題無いでしょう。
ですがプロが作業を行う訳ではありませんので、後戻り工事なども起きやすいのがセルフビルドやハーフビルドです。
さらに人数に関しても、少ない人数で作業を行うならさらにリスクは高まります。
この事からもハーフビルドを行う場合、どこからどこまでの作業を行うのか。
最初に検討しておいた方が、後々トラブルにもなりません。
まずはどんな作業だったら、自分たちで期間を守った作業が出来るのか。
そんな部分をよくよく検討してから、ハーフビルドの作業を選んで頂ければ良いかと思います。
4.工事の期間中は所得が無い事も忘れずに
仕事を休んででも、どっぷりとハーフビルドの作業をするなら休職する必要も出て来ます。
それこそ大工工事を施主がやろうとすれば、どれだけ器用な方でも3〜4ヶ月程度は掛かるでしょう。
その期間は作業に没頭するでしょうから、お仕事自体は休職する事になってしまいます。
休職すると言う事は、その間のお給料が出ないと言う事です。
さらに言ってしまえば、休職が退職につながってしまう事もあります。
健康なのにも関わらず長い期間を休職すれば、会社としては代わりが必要になってしまいます。
病気でも無いのに、これだけ長い休職を考慮してくれる会社があるのかも疑問です。
ですから仕事量の多いハーフビルドを検討するなら、自営業の様な方が良いかと思います。
自分の時間は自分で管理が出来ますし、多少なりとも作業と仕事を兼ねる事もできるでしょう。
ただし自営業の方でも作業の期間中は、お給料をもらいたいと言う方が居らっしゃいます。
実は以前に中尾建築工房に訪れた方で、この様な相談をされた方が居らっしゃいます。
土地を購入前で、ハーフビルドで家を建てたくて工務店を探している。
大工仕事は主人が得意なので、大工工事から内装まで主人が行いたい。
材料は自分たちで、好きなところで購入したい。
不動産業者からフラット35なら、施主が好きなところで資材が買えると聞いた。
住宅ローンの問題があるから、工務店と契約しなくてはならない。
あと作業中の主人の手間賃は、お金が無いから工務店が支払ってほしい。
ここでの問題は二つの点があります。
■材料は好きなところで購入したい
材料を好きなところで、ネットで探して購入したいとの事でした。
木材だけでなく、無垢のフローリングや漆喰。
照明器具や設備も、好きなところから直接購入したいと言う内容でした。
フラット35の担当者にも確認を取ったのですが、そもそも住宅ローンは契約を前提に行う必要があります。
たくさんの資材をお店ごとに、住宅ローンの契約をする必要が出て来てしまいます。
実際問題として手数料はその契約ごとに必要になるし、実際にその様にする方は居ないと言う事でした。
■作業期間中の手間の問題
作業は自分でやりたいし、その期間中のお給料も欲しい。
これは私も今まで聞いた事が無い問い合わせでした。
工務店の社員では無い方に、お給料を支払う事は出来ません。
社員であれば、社会保険や労働保険などの加入も必要です。
その費用負担を施主がすると言う事であればともかく、現実的な問題ではありません。
この様な内容を行う事で、金融機関に対しては詐称になってしまいます。
そうなればその工務店は、利用した金融機関から低金利の融資を受けられなくなります。
取引自体も全て停止になってしまいます。
たった一棟の新築工事の為に、低金利で融資を行ってくれる金融機関の取引が無くなるのは、本末転倒です。
この内容の説明をこちらから行った途端、問い合わせをされた方からは。
「やる気が無いんだったら、結構ですけど！！（怒）」
からの。
ガチャ切り！！・・・
詳しくは見てみたい方は、下記のブログをご覧になってみてください。
と言う様に無理難題を、工務店側に訴えてくるクライアントも居ます。
この様にあまりにも多くの作業をハーフビルドで行う場合、お金の問題も出て来てしまいます。
私が提案しているハーフビルドは、部分的なDIYをする感覚でお勧めしています。
例えば私の場合、工務店としてこの様な作業をお勧めしています。
- 漆喰塗りを丸ごと一棟行う事
- ウッドデッキを造作する事
- 塗装作業をやってみる事
- 木製建具を造作してみる事
- キッチンを造作で造ってみる事
この他にも様々なポイントがありますが、仕事も続けて作業も行う。
週末ハーフビルドが、一番リスクの無い作業だと思います。
日曜大工とは、良く言った言葉ですよね。
5.まとめ
いかがでしたでしょうか。
セルフビルドやハーフビルドにおいて、住宅ローンを通す為には契約が大事だと言う事がご理解頂けたかと思います。
さらにお金の問題も、明確になってしまう事が分かりましたね。
ぜひ安心してセルフビルドやハーフビルドを行う為にも、しっかりとサポートの出来る建築設計事務所や工務店を頼ってください。
経験のある私から言わせて頂くなら、そんなに甘くはありませんよと言う事で締めくくりたいと思います。
